22. December 2014 · Comments Off on Mutui a Tasso Variabile – Vantaggi e Svantaggi · Categories: Mutui

Abbiamo visto nella guida precedente le possibilità offerte dal mercato per i mutui a tasso fisso con le varianti più importanti o almeno le più attuali.

Ma dove l’ingegneria finanziaria e la comunicazione commerciale si sono maggiormente date da fare è sul fronte dei prodotti di mutuo a tasso variabile.

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Nettamente preferiti rispetto ai precedenti a tasso fisso in quanto caratterizzati da rate che fin dall’inizio sono sensibilmente più basse, quindi o maggiormente accessibili o figlie di un maggiore capitale disponibile.

Ai fini della rischiosità di un prodotto legato alla variabilità dei tassi di interesse (vedi Euribor), determinante è la cifra che andremo a chiedere alla nostra banca.

Esemplificando, possimo dire che, per un mutuo di 100.000 euro, l’aumento di un 1% del tasso di interesse, determinerebbe l’aumento della nostra rata di circa 50 euro, viene da sè che maggiore è la cifra di cui avremo bisogno, maggiore sarà l’aumento della nostra rata.

Secondo l’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa la cifra media italiana di richiesta di mutuo è di 117/118.000 euro, mentre la durata può arrivare anche a 50 anni.

Ma vediamo nel dettaglio questa grande famiglia:

MUTUI A TASSO VARIABILE PURI

Sono i mutui nei quali le oscillazioni del tasso di interesse, in linea teorica non hanno limiti; alla revisione periodica prevista dal contratto, ogni mese, ogni tre mesi, o 6 o più raramente 12 mesi, la rata si aggiorna o in salita o in discesa.

In realtà l’Euro dovrebbe determinare una certa stabilità dei tassi di interesse, la forbice dovrebbe attestarsi tra il 2% e l’ 8% ma certo non c’è garanzia alcuna e l’intervallo non è poco.

Non adatto a chi non sopporta la pressione psicologica della dinamica dei tassi, spesso scelta obbligata per ragioni di opportunità economica, può rappresentare comunque una buona opzione per cifre contenute o durate molto lunghe.

Nel lungo periodo il saldo tra aumento e diminizione dei tassi è sempre stato favorevole alla diminuzione, mantenendoli di solito più competitivi rispetto ai tassi fissi.

MUTUI A TASSO VARIABILE CON OPZIONE

Prodotto di successo, interessante e sofisticato, che prevede però una buona informazione e la capacità di seguire l’andamento dei mercati finanziari da soli o con l’aiuto di un consulente.

Il contratto di questo mutuo offre la possibilità di passare, in qualsiasi momento o in periodi prestabiliti, al tasso fisso e mantenerlo a scelta per un determinato periodo.

Di solito il periodo a tasso fisso è opzionabile per durate comprese tra i 2 e i 10 anni, a seconda delle banche ed ha i vantaggio che il parametro di riferimento (l’IRS vedi) sarà sempre quello, più basso, della durata scelta e non quello della durata complessiva del mutuo.

Allo scadere del periodo a tasso fisso si ritorna nel variabile ma sempre con l’opzione di poter ripassare al tasso fisso e così per tutta la durata del mutuo.

Adatto a chi, soprattutto in questo momento di tassi bassissimi, vuole approfittarne ma lasciarsi un’ ancora di salvezza per affrontare una, sempre posibile, inversione di tendenza.

Adatto anche a chi ritiene di avere un’adeguata partecipazione agli eventi economici senza subirli ma adattandoli alla propria situazione.
Risulta essere bene chiarire che il passaggio al tasso fisso, pur essendo relativo al capitale residuo, sarà regolato sempre ai tassi di quel momento.

Chi ritenesse, attraverso questo prodotto di pagare sempre lo stesso tasso fisso, magari quello più competitivo, sbaglia mutuo.

Altra raccomandazione è quella di annotarsi le scadenze per l’esercizio del diritto di opzione in quanto la banca di solito non manda alcuna comunicazione.

MUTUI A TASSO VARIABILE E RATA COSTANTE

Mutui a tasso variabile che prevedono il pagamento di una rata sempre costante e che recepiscono la variazione dei tassi allungando o accorciando la durata.

Risulta essere intuitivo come in un momento come questo di tassi straordinariamente bassi, fissare ora la nostra rata sia molto allettante, tanto da far apparire questa tipologia di mutuo appetibile.

Tuttavia và maneggiato con cura, o almeno sapendo con precisione il suo meccanismo rispetto alla dinamica della durata.

La loro durata infatti può essere illimitata, limitata e prestabilita, o con dei paletti sia in caso di aumento che di diminuzione ma comunque sia quello che è certo e che il nostro debito va saldato.

Questo vuol dire che se alla fine del periodo massimo, quando previsto, se rimane del capitale da saldare biosogna farlo in unica soluzione o in rari casi può essere rifinanziato ma certo con poca convenienza.

Per completezza di informazione va menzionato un mutuo a rata costante un pò atipico, e unico sul mercato, che proposto dalla ING, ha la caratteristica di prevedere i primi 10 anni a tasso fisso e all’undicesimo anno si blocca la rata (ma quella del fisso quindi più alta).

Inoltre ha la durata massima stabilita da contratto, da 15 a 18; da 20 a 25; da 25 a 33; da 30 a 40; e come se non bastasse se alla fine del periodo massimo dovesse avanzare del capitale da saldare, la differenza se l’ accolla la banca.

Per le altre banche diciamo che normalmente viene previsto un aumento del periodo massimo intorno al 40/60% in più della durata stabilita, per esempio un mutuo della durata originaria di 25 anni può allungarsi a 35/40.

Mutuo consigliabile a richedenti giovani, fino ai 40 anni massimo, che magari avrebbero pagato un affitto, pari alla rata fissata all’inizio, e ancora poco sensibili al tempo che passa.

C’ è da dire che la banca il calcolo dell’età finanziabile lo fà sulla durata massima raggiungibile dal mutuo, periodo entro il quale non può andare, per permetterne la chiusura entro i 75 anni o 80, o più raramente 85.

MUTUI A TASSO VARIABILE CON IL CAP

Mutui gettonatissimi al momento in cui scriviamo, dove alla rischiosità del tasso variabile viene contrapposto un limite, CAP, al di sopra del quale non può più salire.

Di derivazione anglosassone il tetto, dall’inglese Capped Rate, può essere applicato sia ad un mutuo variabile puro, sia ad un variabile con opzione.

Naturalmente in questo caso, il tetto si applica solo al periodo in cui si prosegue a tasso variabile, quando si opziona il fisso il tasso sarà come al solito quello del momento.

La fortuna di questi prodotti, amplificata dalla pubblicità che tutte le banche hanno intrapreso insieme alla corsa ad inserirli nel proprio listino, è dovuta alla percezione da parte dei clienti di essere al sicuro comunque vada a finire.

Ma la banca per garantire se stessa su un aumento superiore dei tassi rispetto al Cap, deve comprare strumenti finanziari tra i quali per esempio dei Covered Warrant Cap, scaricandone il costo sui clienti in termini di aumento di spread.

Quindi come sempre, quando la domanda è forte, il prezzo sale e senza rendersene conto si rischia di pagare un costo per tutta la durata del mutuo che già da solo compenserebbe l’aumento dei tassi di un variabile senza cap.

Il Cap che và per la maggiore è al 5,50% se ne cominciano a vedere al 6% certo se lasciamo comunque oscillare la nostra rata dal 2% al 6% che protezione è?

Alcuni addirittura prevedono che il maggior interesse raggiunto, superiore al tetto massimo, venga saldato alla fine del mutuo, o rimborsato attraverso un allungamento della durata.Adatto a chi vuole tutto

MUTUI A TASSO VARIABILE CON IL CAP E FLOOR

Una variante del precedente in cui oltre ad esserci un tetto massimo c’è anche un pavimento.

Così come il tasso non può salire al di sopra di una certa percentuale, così non può scendere al di sotto della stessa percentuale di solito nell’ordine del 2/3% in più o in meno rispetto al tasso iniziale.

Poco usati nei periodi di tassi molto bassi, sono utili nel momento della risalita ma fastidiosi nel caso i tassi dovessero scendere al di sotto della nostra soglia.

MUTUI A TASSO VARIABILE E RIMBORSO LIBERO DI CAPITALE

Mutui la struttura dei quali prevede che la rata da pagare, per tutta la durata, sarà sempre composta dalla sola quota degli interessi, mentre il capitale può essere versato in maniera estremamente “libera”.

In realtà, da contratto, sono sempre previsti dei paletti, diversi da banca a banca, che riguardano sia la scadenza massima in cui versare, sia le quote minime di capitale.

Ci sono rimborsi previsti ogni due anni, altri ogni 5, altri con durate più ampie proporzionali alla durata complessiva, comune a tutti la durata massima in cui bisogna chiudere il mutuo.

Nel momento in cui si versa la quota capitale stabilita, di solito in percentuale sul capitale iniziale, viene ricalcolata la rata sul capitale residuo, che sarà sempre composta di soli interessi, e così per tutta la durata del mutuo.

Ce ne sono con quote di capitali costanti, crescenti, o addirittura alcuni prevedono una maxi rimborso di capitale finale.

Adatto a tutte quelle persone che hanno forti variabilità di reddito o periodi stabiliti in cui aumenta la propria disponibilità di capitali magari per il tipo di attività, di grande appeal per chi vuole gestire il proprio denaro, facendolo rendere, prima di versarlo nel mutuo.

MUTUI IN VALUTA

Anche se caratterizzati spesso da tassi di interesse al di sotto di tutte le aspettative, lasciano al sottoscrittore la responsabilità di accollarsi il “rischio cambio“, componente fondamentale di questo tipo di prodotti.Mutui attualmente, soprattutto dopo l’avvento dell’euro, non molto usati anche per l’alea di rischio che le oscillazioni delle valute rappresentano.

Sono strutture contrattuali dove maggiore è l’aspetto speculativo, basato sulla possibilità che la valuta di riferimento sia per la maggior parte della durata svalutata nei confronti dell’Euro.

Questo farebbe sì che il capitale richiesto in Euro in realtà nella valuta del mutuo sia sensibilmente inferiore, a patto che rimanga tale e che a causa del rialzarsi della valuta estera non fossimo costretti a riconvertirlo in Euro trovandoci esattamente nella situazione opposta.

Assolutamente non adatto alle famiglie che vogliono comprare la propria casa in tranquillità.

Adatto a chi percepisce il proprio reddito nella valuta del mutuo, o a chi amante della speculazione possa supportare anche repentini e importanti aumenti della rata.

I mutui migliori di questa tipologia sono strutturati in modo da far pagare sempre una rata costante e accantonare i guadagni fatti nei momenti di cambio favorevoli per utilizzarli nei momenti negativi.

20. December 2014 · Comments Off on Mutui a Tasso Fisso – Vantaggi e Svantaggi · Categories: Mutui

La scelta del mutuo non è cosa facile, e a complicarla ancora di più è intervenuta  tutta una serie di cambiamenti nel mercato e nelle politiche di credito delle banche.

Di fatto questi cambiamenti, di cui parleremo appositamente quando affronteremo la guida sulle “politiche di credito”, spesso determinano una scelta “obbligata”, cioè diversa da quella che avremmo voluto.

E’ proprio alla luce di questo, che assumono particolare importanza, figure professionali come i “Consulenti di Credito Immobiliare” che operando sotto la veste di Mediatori Creditizi o Agenti in Attività Finanziaria, gli dedicheremo una sezione, sanno accompagnarci verso la scelta più adatta  mediando tra quello che vorremmo fare e quello che siamo “costretti” a fare  per la buona riuscita della nostra operazione di mutuo.

Tutto ciò non diminuisce comunque,  l’importanza dell’analisi di quanto il mercato dei mutui è in grado di offrire.

Cercheremo di dare a tutti la giusta collocazione.

Abbiamo già visto che qualunque siano le diverse denominazioni tutti i mutui derivano dalle famiglie dei mutui a tasso  fisso e dei mutui a tasso variabile.

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MUTUI A TASSO FISSO

Un mutuo a tasso fisso è quello in cui, stabilito da contratto il tasso iniziale, quindi come abbiamo visto nella guida ai prodotti, IRS di periodo (la durata del mutuo), più lo spread ( il guadagno della banca), rimane invariato per tutta la durata, esattamente come la rata.

Oggi è sempre più difficile ottenere un mutuo a tasso fisso per durate molto lunghe 30/35 anni, la maggior parte delle banche ha accorciato le durate che spesso non superano i 20 anni, oppure aumentato gli spread su quelle più lunghe, tanto da scoraggiarne la richiesta.

E’ il mutuo più semplice in assoluto, dove più della matematica o dell’economia vince la tranquillità anche se ad un costo maggiore, tanto che spesso non è proponibile perchè la rata supera la nostra capacità di rimborso rispetto al reddito.

Per questo ci viene in aiuto l’ingegneria finanziaria:

Mutui a tasso fisso per durate intermedie più conosciuti, impropriamente, come mutui a tasso misto.

Sono mutui a tasso fisso per i primi anni, 2, 3, 5 a volte addirittura 10 anni, per poi proseguire a tasso variabile.

Hanno il vantaggio di non creare sorprese proprio nel periodo peggiore, i primi anni, in cui siamo ancora sotto l’effetto delle spese affrontate per l’acquisto della casa, e di avere l’IRS di periodo tarato non sulla durata complessiva del mutuo ma solo sul periodo stabilito inizialmente.

Scaduto il periodo iniziale il mutuo prosegue a tasso variabile con lo svantaggio però di avere ancora tanto capitale da rimborsare poichè il tasso fisso, più alto del variabile, all’inizio è andato a discapito della parte di rata destinata al capitale stesso.

Risulta essere ndispensabile fare una precisazione che ci accompagnerà sempre anche nei mutui a tasso variabile.

Le banche, quasi tutte, quando cambiamo tasso da fisso a variabile e viceversa, non cambiano il piano di ammortamento(vedi), ma lasciano quello che abbiamo firmato dal notaio.

Questo vuol dire che se passiamo dal fisso al variabile ci troveremo sempre un capitale residuo più alto sul quale continuare il mutuo, se passiamo da variabile a fisso avremo la parte della rata di capitale più alta perchè veniamo dal variabile e l’interesse più alto perchè è quello del fisso.

Con il risultato che pagheremo in entrambe i casi una rata più alta di quello che avremmo pagato, a quello stesso momento, in un mutuo tutto a tasso variabile o tutto a tasso fisso fin dall’inizio.

Mutui flessibili fissi

Sono mutui a tasso fisso dove si deve rinegoziare il tasso fisso dopo ogni periodo stabilito fin dall’inizio, ogni 2, 3, 5 o 10 anni.

Una scommessa, ma anche la possibilità di seguire il mercato, alla fine dei periodi stabiliti il tasso sarà quello nuovo di quel momento, quindi potrà essere migliorativo ma anche peggiorativo.

Spesso è opzionabile la possibilità di passare, alla fine di un periodo, al tasso variabile per tutta la restante durata o per un periodo uguale per poi decidere di nuovo.

Mutui a tassi miscelati più conosciuti come mutui cocktail

Ormai quasi del tutto inutilizzati, ma di discreta fortuna in passato, sono caratterizzati da una rata composta per una parte di tasso fissoper l’altra di tasso variabile con la possibilità di scegliere la combinazione ideale.

Adatto agli indecisi, non rispecchia nè la tranquillità del tasso fissonè le opportunità del tasso variabile.

Mutui a tasso fisso con rata crescente o decrescente
Maggiormente usati nella loro versione a tasso variabile offrono la possibilità di modulare il rimborso della parte della rata composta dalla percentuale di capitale in base alle proprie esigenze e aspettative di vita.

Per i più giovani un mutuo a rate crescenti si accompagna meglio, soprattutto nelle lunghe durate, ad una aspettativa di crescita professionale o socio economica, così come dopo il superamento del’impatto dei costi iniziali dopo l’acquisto e la siatemazione della nuova casa.

Per le persone più avanti con gli anni, un mutuo a rate decrescenti si adatta ad una graduale diminuzione dell’energia da destinare alla produzione di reddito, o magari alla minore disponibilità economica dovuta all’inferiore reddito da pensione.

Mutui risparmio casa
Arrivati nel nostro paese intorno alla fine degli anni ’90 provenienti dalla Germania dove assumono un’importanza sociale, infatti sono dedicati all’edilizia destinata ai dipendenti pubblici, hanno la caratteristica, unica, di affiancare alla sottoscrizione del mutuo un equivalente piano di risparmio,con un  minimo di rendimento, dal nome appunto di “risparmio edilizio”.

La loro struttura si differenzia in modo sostanziale da quella dei mutui nostrani, in quanto è divisa in due periodi ben distinti dove il piano di ammortamento del primo non è alla “francese”, ma prevede rate composte da quota capitale e quota interessi sempre uguali.

Il secondo periodo, con ammortamento tradizionale, prevede un tasso, sempre fisso, prestabilito dal contratto ma più competitivo.

La possibilità di fare dei versamenti aggiuntivi, di risparmio appunto, nel primo periodo oltre ad accorciare in maniera sensibile la durata complessiva del mutuo fa raggiungere prima il periodo a tasso più basso con un risparmio notevole sulla quota complessiva degli interessi.

Interessantissimo sulla carta è commercialmente difficile da spiegare quindi pur apprezzandone le caratteristiche non viene quasi mai sfruttato come si dovrebbe nelle sue potenzialità e viene usato, una volta sottoscritto, come un normale mutuo a tasso fisso.

Vedremo nella prossima guida cosa invece ci offre il mercato dei mutui a tasso variabile.

16. December 2014 · Comments Off on Rinegoziazione Mutuo – Come Fare · Categories: Mutui

In periodi di tassi di interesse molto bassi è sicuramente utile e interessante approfondire l’argomento riguardante la rinegoziazione di un mutuo.

Ancora di più quando alla convenienza dei tassi corrisponde anche, e normalmente è così, un periodo di crisi economica tale da rendere il proprio mutuo un pesante fardello

Vedremo, quindi, cosa ci permettono le leggi e le banche per alleggerire il nostro peso e far rientrare il nostro mutuo entro parametri più sostenibili.

Spesso la rinegoziazione e la sostituzione di un mutuo sono concetti che si sovrappongono e si confondono, su questo cercheremo di fare chiarezza come sempre per agevolare una scelta più consapevole e conveniente.

RINEGOZIAZIONE

Come implicito nel termine stesso,  è negoziare migliori condizioni con la banca con la quale abbiamo a suo tempo contratto un mutuo, la banca originaria.

La rinegoziazione è’ sicuramente l’operazione più semplice ed economica.

Normalmente basta mandare una raccomandata alla nostra banca attraverso la quale chiederemo delle condizioni migliorative rispetto a quelle originarie misurate sulle nostre nuove esigenze e sul cambiamento dello scenario economico.

In questo ambito quello che potremo chiedere alla banca senza che questo causi una “novazione” del contratto con diverse conseguenze di carattere giuridico sono:

L’allungamento della durata del periodo di ammortamento (che se superiore ai 20 anni comporterà la rinnovazione dell’ipoteca)

Una diversa indicizzazione del tasso variabile, in poche parole la riduzione dello spread, quindi il guadagno della banca.

Il passaggio da tasso variabile a tasso fisso.

Con le solite eccezioni, le banche in genere non hanno difficoltà ad acconsentire a tali richieste, spesso anche tutte insieme, questo per non perdere il cliente e mantenere con lui un profittevole rapporto economico.

Alcune banche prevedono all’interno dei loro contratti di mutuo un’interessante clausola che concede una riduzione automatica della percentuale di spread, applicata al tasso, in presenza di pagamenti regolari delle rate per un tempo prestabilito, di solito i primio 15 anni.

Diverso è invece il caso di quando andremo a chiedere alla banca originaria condizioni che prevedano più che una negoziazione economica una vera e propria “novazione”, quando per esempio chiediamo:

Una variazione dell’importo orioginario.

Una variazione dell’importo dell’ipoteca originaria.

Il cambiamento dell’immobile dato originariamente in garanzia.

In questo caso la banca originaria potrebbe avere difficoltà sulla tenuta dell’ipoteca originaria, la giusta garanzia sull’obbligazione da noi assunta nei suoi confronti, e potrebbe essere necessaria l’iscrizione di una nuova ipoteca.

Non avremo più quindi solo una rinegoziazione ma dovremmo realmente sostituire il nostro mutuo con un altro che, alle nuove condizioni, andrà ad estinguere il precedente.

SOSTITUZIONE

Un nuovo contratto di mutuo, un nuovo atto notarile, quindi delle spese, ma comunque il mantenimento della detraibilità fiscale degli interessi, naturalmente se l’oggetto della garanzia rimane la nostraprima casa.

La sostituzione può avvenire attraverso la stessa banca del mutuo originario, o attraverso un mutuo contratto con un nuova banca, alla base ci sarà sempre e comunque una nuova iscrizione ipotecaria.

Sempre meno banche sono disponibili alla sostituzione dei propri mutui, o almeno la scoraggiano proponendo condizioni tali da pregiudicarne la convenienza.

Saremo quindi costretti, nella maggior parte dei casi, a rivolgerci ad una altra banca con la possibilità di aspirare a condizioni migliori sia in termini economici che contrattuali.

Potremmo infatti chiedere una somma in più di denaro rispetto al capitale residuo del mutuo originario, un vero e proprio rifinanziamento, potremmo, anche se più raramente accettato, offrire in garanzia un immobile diverso.

Potremmo cambiare, e non è poco, gli attori del contratto originario, per liberare, per esempio, dei garanti non più necessari o aggiungere magari dei figli che vogliamo corresponsabilizzare a livello familiare.

Risulta essere bene ricordare che nel caso di un mutuo di sostituzione che preveda della liquidità aggiuntiva e come immobile dato in garanzia la prima casa, la detraibilità fiscale degli interessi si mantiene solo per la parte usata alla controestinzione del capitale residuo del mutuo originario.

Per la parte di liquidità aggiuntiva, se non finalizzata alla ristruturazione, gli interessi non sono detraibili, in sede di dichiarazione dei redditi bisognerà fare la proporzione tra le due quote.

Le banche, per fronteggiare la grande richiesta di mutui di sostituzione in questi ultimi due anni,  hanno inserito nei propri listini prodotti di mutuo dedicati sia alla sostituzione che al rifinanziamento.

L’unico lato negativo è che per la ben nota legge della domanda e dell’offerta spesso questi mutui hanno condizioni economiche peggiorative rispetto ai mutui per acquisto.

Un’ulteriore possibilità al nostro desiderio o necessità di trovare per il nostro mutuo, già in essere, condizioni economiche e contrattuali più sostenibili ce l’ha data la legge:

MUTUO PER SURROGA

Con la legge n° 40 del 2 Aprile 2007, più conosciuta come Decreto Bersani, coerentemente con l’articolo 1202 del codice civile che regola il trasferimento, con atto di surrogazione per volontà del debitore, del proprio debito da un creditore ad un altro, è stata data la possibilità a tutti di poter esercitare il diritto di trasferire, senza alcun costo, l’ipoteca sul proprio immobile a garanzia di un contratto di mutuo, da una banca ad un’altra.

Se da una parte è molto facile concettualmente, in pratica il trasferimento dell’ipoteca da una banca ad un’altra è una procedura piuttosto complessa che prevede tutta una serie di adempimenti che rendono questo mutuo non amato e soprattutto subito dalle banche.In termini più semplici ognuno di noi ha il diritto di poter sostituire la banca con la quale abbiamo contratto il mutuo per l’acquisto della nostra prima casa, con un’altra banca che ci faccia migliori condizioni.

Contrariamente al mutuo di sostituzione o di rifinanziamento, nel mutuo per surroga si possono cambiare solo alcuni termini del contratto originario, ma solo quelli relativi alla durata, al tasso, al prodotto, ma in nessun modo possono cambiare gli attori originari, che devono rimanere rigorosamente gli stessi, come lo stesso deve rimanere l’immobile posto a garanzia e il capitale da finanziare nei limiti del capitale residuo del mutuo originario.

Naturalmente cambiando l’unico attore possibile, la banca, se pur a costo zero, è necessaria la stipula di un nuovo atto.

Uno degli elementi di criticità dell’operazione di surroga è nella necessità di mantenere inalterata l’ipoteca già esistente sia come importo originario sia come valore di iscrizione.

Ciò, per esempio, rende incompatibili banche che hanno diversa percentuale di iscrizione ipotecaria.

Se la nostra banca originaria aveva iscritto all’origine ipoteca per il 200% della cifra di mutuo iniziale e la nuova banca usa invece iscrivere per il 150%, anche in presenza di condizioni molto più favorevoli non potremmo accedervi.

E’ doveroso sottolineare come una legge a favore dei consumatori di fatto sia stata immediatamente male accolta da tutto il sistema bancario che ha reagito dapprima disattendendo i suoi dettami, e subito dopo aumentando sensibilmente gli spread e riducendo i prodotti disponibili, tanto da scoraggiare i consumatori stessi a ricorrere a tale istituto.

La scelta della nuova banca va comunque fatta con molta attenzione in quanto una volta che abbiamo fatto la prima surroga difficilmente potremo farne una seconda, e su questo le banche pare che siano tutte concordi.

14. December 2014 · Comments Off on Mutuo Ristrutturazione e Mutuo Costruzione – Informazioni Utili · Categories: Mutui

Nelle varie finalità a cui è destinato un mutuo, una delle più richieste è il mutuo di ristrutturazione, anche se in realtà sotto questa famiglia ne coesistono altri con caratteristiche e modalità proprie.

In questa sezione quindi vedremo

Mutui di ristrutturazione propriamente detti

Mutui di completamento

Mutui per costruzione

 

MUTUO DI RISTRUTTURAZIONE

Il mutuo di ristrutturazione propriamente detto è quello che generalmente viene destinato ad un immobile che stiamo comprando o ad un immobile di cui siamo già in possesso.

Immobile in fase di acquisto

Per la ristrtrutturazione di un immobile in fase di acquisto normalmente la banca si regola evidenziando al momento della perizia un doppio valore, quello rappresentato dalla casa nello stato in cui si trova e quello “a finire”, cioè il valore che la stessa casa assumerà una volta completata la ristrutturazione.

In base all’entità dei lavori e alla loro consistenza economica, testimoniata da un dettagliato preventivo lavori da presentarsi insieme alla domanda di mutuo, la banca erogherà il mutuo di ristrutturazione per la cifra necessaria all’acquisto in unica soluzione, per la cifra destinata alla ristrutturazione, in corso d’opera.

Più precisamente diremo: “a stato di avanzamento lavori” (in gergo SAL, il suo acronimo).

Risulta essere molto importante la presentazione del preventivo lavori in fase di acquisto e di richiesta di mutuo,  un vero e proprio preventivo ben articolato e con il “computo metrico”, cioè con la qantificazione del costo di ristrutturazione per ogni metro quadrato.

Senza questo documento la banca farà rientrare sia la cifra di acquisto che di ristrutturazione nella sua percentuale massima di intervento sulla casa nello stato in cui si trova (dal 60% al 95%, il 100% ormai rarissimo, in base alle sue politiche di credito).

E’ importante  sapere che in un mutuo di ristrutturazione le cifre che vengono deliberate a SAL vengono rimborsate con rate composte da soli  interessi, la quota capitale si inizierà a pagare solo una volta che avremo incassato e utilizzato tutta la somma.

Finito questo periodo che si chiama “preammortamento”, la banca ricalcolerà il piano di ammortamento definitivo scalando la parte di interessi che abbiamo già pagato.

Questo può comportare un leggero aumento sulla rata, in quanto avendo già pagato una parte di interessi potremmo trovarci una durata complessiva più corta di qualche mese.

Immobile già di proprietà

Questo è il caso, molto più frequente in cui ci troviamo a dover chiedere un mutuo di ristrutturazione per effettuare dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria (quelli che coinvolgono le strutture vere e proprie dell’appartamento), sulla nostra casa.

Una differenza fondamentale è riscontrabile qualora sulla casa incida già un mutuo, e quindi un’ipoteca, oppure no.

Infatti è molto difficile trovare una banca, oggi, disposta a iscrivere, per un mutuo di ristrutturazione, un’ipoteca di secondo grado su un immobile già ipotecato da un’altra banca che avrebbe un diritto di priorità in caso di mancato pagamento.

Quindi se non trovassimo disponibile la stessa banca per il nuovo mutuo, saremmo costretti a prenderne uno complessivo che con una parte estinguerà il precedente e con  l’altra finanzierà i nostri lavori.

Naturalmente il valore della nostra casa deve poter consentire l’ampliamento del debito e dell’ipoteca corrispondente.

Nel caso di un immobile libero da ipoteche è tutto più semplice anche in considerazione di cifre solitamente basse rispetto al valore complessivo degli immobili.

Proprio relativamente alle cifre, a seconda della politica delle banche, troveremo erogazioni a SAL, erogazioni in unica soluzione prima dei lavori, in unica soluzione a lavori ultimati.

MUTUI DI COMPLETAMENTO

Risulta essere il caso di una costruzione iniziata magari con risorse economiche proprie e da completare con l’ausilio di un mutuo, oppure di una casa acquistata nella sua struttura iniziale per poi finerne la costruzione, o ancora ma più difficile da ottenere, di un manufatto incompleto ancora da acquistare.

Nei primi due casi il comportamento delle banche non è molto diverso rispetto al mutuo di ristrutturazione, saranno sempre e solo erogazioni a SAL, la discriminante è lo stato in cui è il manufatto si presenta inizialmente.

Generalmente la banca preferirebbe già uno stato avanzato, ma non è raro il caso di banche che intervengono fin dallo scheletro in cemento armato con il tetto, mentre per altre è indispensabile la presenza di pareti e intonaci.

Ben diversa è la possibilità di accedere ad un mutuo di ristrutturazione che preveda sia l’acquisto che il completamento di un immobile ancora in costruzione.

La difficoltà nasce nel rischio da parte della banca di erogare cifre non sufficientemente garantite dai valori attuali del manufatto, questo determina una percentuale di intervento per l’acquisto molto bassa, spesso tale da non bastare per la conclusione della compravendita.

Anche in questo caso, come per l’acquisto e ristrutturazione, la cifra destinata all’acquisto verrebbe erogata per intero, quella per il completamento a stato d’avanzamento lavori.

MUTUO PER COSTRUZIONE

Ricordando che stiamo parlando di mutui al di fuori dell’esercizio di impresa ma realativi principalmente alle abitazioni  private, il mutuo di ristrutturazione destinato alla costruzione è quello che ci permette di costruire la nostra casa fin dalle sue fondamenta.

Non facile da ottenere,  per quelle pochissime banche che lo permettono, la procedura è la stessa del completamento a stato di avanzamento lavori.

Può accadere che alcune banche preferiscano saldare direttamente le varie imprese che si occupano della costruzione, questo per evitare che i lavori possano fermarsi e trovarsi quindi, in garanzia, un bene che oltre ad essere incompleto non rappresenta un valore ipotecario sufficiente alla copertura delle cifre erogate.

Diversamente dal completamento in cui se pur incompleta c’era una struttura in qualche modo quantificabile nel suo valore intrinseco, in questo caso la banca valuta con maggior favore quelle operazioni in cui almeno il terreno risulti già essere di nostra proprietà.

Operazioni di mutuo per costruzione che prevedano anche l’acquisto del terreno sono quasi impossibili oggi, salvo dare come garanzia alla banca altri immobili in nostro possesso a rafforzo dell’operazione richiesta.

In ultimo è importante ricordare alcuni elementi comuni a tutte le finalità del mutuo di ristrutturazione descritte, che sono indispensabili per il loro esito positivo:

Le banche non finanziano operazioni che possano rientrare in fenomeni di abusivismo edilizio.

La documentazione relativa agli immobili deve essere completa, esaustiva e progettualmente realizzabile e a norma della legislazione vigente.

I preventivi lavori devono sempre essere redatti da imprese regolarmente iscritte e verificabili.

In caso di completamento o importantanti ristrutturazioni il computo metrico e un vero capitolato lavori sono indispensabili.

In caso di costruzione è indispensabile avere già il progetto approvato dagli organi competenti, la licenza di costruzione in corso di validità o rinnovata, la DIA (Dichiarazione di Inizio Lavori), eventuali adempimenti fiscali già assolti.

La DIA è indispensabile anche in caso di ristrutturazione straordinaria, ovvero quei lavori che prevedano modifiche sostanziali del nostro immobile tali da aver necessità di autorizzazioni.

Sarebbe sempre auspicabile conservare, anche in caso di lavori svolti in economia, documentazione comprovante acquisti di materiale e mano d’opera; la banca ha la facoltà di poterli richiedere in qualunque momento nel corso della vita del nostro mutuo di ristrutturazione.

Ma per tutte le informazioni necessarie sulle detrazioni fiscali sui mutui di ristrutturazione il miglior consiglio è consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.

10. December 2014 · Comments Off on Mutuo Prima Casa – Requisiti · Categories: Mutui

I più pensano che il mutuo prima casa, si chiami così, perchè è un prodotto con delle caratteristiche particolari o diverse da altri mutui. In realtà nella maggior parte dei casi parleremo semplicemente di un mutuo la cui finalità è l’acquisto di una prima casa.

Risulta essere lo status di prima casa, per un immobile, che derivando da una precisa normativa, porta con sè alcune caratteristiche anche per il mutuo con il quale si acquisterà.

Quindi prima di intraprendere il percorso, oggi  spesso impervio e non privo di ostacoli, attraverso il nostro mutuo, cercheremo di approfondire tutti gli aspetti che è utile conoscere della cosiddetta prima casa.

Riferimenti di legge

Requisiti dell’abitazione

Requisiti dell’acquirente

Agevolazioni

Decadenza delle agevolazioni

Controlli e verifiche

Cominceremo con il vedere in che modo e perchè fu sentita la necessità di regolamentare questa materia.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Per trovarne, insieme alla sua definizione, bisogna risalire al 1969. Nel corso degli anni tante leggi e circolari si sono succedute, sostituendosi, a volte sovrapponendosi e integrandosi e qualcuna è ancora oggi di difficile interpretazione. Ma i principi ispiratori rimangono immutati, favorire e incrementare da parte dello Stato l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione, appunto la propria prima casa, concedendo tangibili benefici fiscali agli acquirenti e, allo stesso tempo,  scoraggiare l’evasione.

REQUISITI DELL’ABITAZIONE:

La casa non deve avere caratteristiche di lusso, come idicato dal D.M. 218 del 27/08/1969 mentre non è rilevante la categoria catastale (vedremo che invece ai fini del mutuo anche la categoria catastale avrà un peso). Sulle caratteristiche “di lusso”, sembrerebbe non farci caso più nessuno, e finchè non ci sono incongruenze fiscali sull’ atto di acquisto, ma il notaio di solito avverte, nessuno viene a
controllare, ma in caso di verifica fiscale è opportuno fare attenzione.

Vediamo qualcuna di queste caratteristiche di lusso:

Superficie superiore a 160 mq al netto di terrazzi, balconi, cantine, soffitte, posti auto.

Terrazze superiori a 65 mq per un solo appartamento

Più di un ascensore a scala per una palazzina inferiore a 7 piani.

Scale principali o pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza media di 170 cm.

Porte di ingresso di legno pregiato, o intagliato o decorato con decorazioni di pregio.

Pavimenti in materiale pregiato o lavorati per una superficie superiore al 50% della superficie utile totale

Piscina al servizio di meno di 15 appartamenti

Giardino con una superficie doppia rispetto all’intero appartamento.

Deve essere nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o dove l’avrà entro 18 mesi, (erano 12 fino al 1° Gennaio 2001), oppure dove è la sua sede di lavoro.

Se si lavora all’estero, deve essere nello stesso Comune dove è la sede dell’azienda.

Se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero, (iscritto all’AIRE, Anagrafica Italiani Residenti all’Estero), la casa può essere in qualsiasi Comune italiano.

Al contrario di quanto si pensi, rientra nella definizione di prima casa anche l’acquisto di una casa affittata o che sarà affittata dopo l’acquisto. (circolari 38 del 12 Agosto 2005; 19/E del 1° Marzo 2001 e n° 1/E del 2 Marzo 1994).

Anche la nuda proprietà (immobile di cui viene venduta solo la proprietà e non l’utilizzo che resta all‘usufruttuario).

REQUISITI DELL’ACQUIRENTE:

I requisiti richiesti all’acquirente, o agli acquirenti, vengono accertati dal notaio in sede di stipula
, a lui bisogna dichiarare di possederli, non prima che ilnotaio stesso abbia ricordato ciò che comporta dichiarare il falso. Vale la pena ricordare che l’atto di compravendita, al contrario dell’atto di mutuo, è un atto pubblico, quindi soggetto a verifica e accertamento. Per ogni acquirente occorre dichiarare:

Di non essere titolare esclusivo (essere proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (essere coproprietari con soggetti diversi dal coniuge, quindi per quote non è un impedimento), di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto.

Di non essere titolare, in questo caso neppure per quote, o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, avendo già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa. (Il concetto è molto semplice, se la casa già ce l’hai quella che stai acquistando non è la prima quindi…..).

Di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi, dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora non sia già residente. E’ esentato da questo impegno il personale delle Forze Armate e della Polizia di Stato.

Gli immobili ricevuti in eredità non costituiscono impedimento.


Tornando a quanto espresso prima, quella che viene richiesta non è la residenza nell’immobile, ma nel Comune dove è l’immobile. Ecco perchè possiamo acquistarne uno affittato, o possiamo affittarlo. Una controindicazione però c’è in caso di acquisto tramite mutuo prima casa; per avere diritto alla detraibilità dalle tasse degli interessi occorre che la residenza siaeffettivamente nell’immobile acquistato.

AGEVOLAZIONI FISCALI:

Vediamo ora in sintesi, finalmente, quali sono le agevolazioni fiscali riservate all’acquisto prima casa, rimandando a subito dopo più nel dettaglio ogni aspetto qui solo schematizzato:

  • ACQUISTO DA PRIVATO:

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  3%              altre 7%

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro     altre 2%

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa  168  euro     altre 1%

  • ACQUISTO DA IMPRESA “COSTRUTTRICE” O “RISTRUTTURATRICE” ENTRO 4 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI:

IVA:                                 prima casa 4%                altre 10%

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  168 euro     altre  168 euro

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro     altre  168  euro

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa  168 euro      altre 168  euro

  • ACQUISTO DA IMPRESA NON COSTRUTTRICE OPPURE COSTRUTTRICE CHE VENDE DOPO 4 ANNI DALL’ULTIMAZIONE LAVORI

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  3%               altre 7%

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro      altre 2%

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa   168 euro     altre 1%

Ben si vede lo sforzo che lo Stato fà dal punto di vista fiscale per agevolare l’acquisto della prima casa, ritenuta da sempre nel nostro paese un bene primario tanto da rappresentare, un caso unico, forse a livello mondiale, per il rapporto tra abitanti e proprietari di immobili.

DECADENZA DELLE AGEVOLAZIONI

Le dichiarazioni rilasciate al notaio, all’atto dell’acquisto, sono false.

L’acquirente non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.

L’acquirente vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto (la data dell’atto notarile) a meno che non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno.
La decadenza dell’agevolazione comporta, da parte dell’Erario, il recupero delle maggiori imposte non versate, al netto del versato, maggiorate del 30% oltre gli interessi di mora quindi:

il residuo 4% di imposta di registro, o il 6% di Iva

l’imposta ipotecaria del 2%

l’imposta catastale dell’1%

il tutto maggiorato di una sopratassa pari al 30% più gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, portati al 3% dal 1° gennaio 2008 e ridotti all’1% dal 1° gennaio 2010. E’ possibile sanare il debito entro 60 giorni dalla notifica pagando il dovuto più gli interessi ma con la sopratassa ridotta di 1/4.

Oltre al ricalcolo delle imposte e alla sanzione, per la vendita entro i 5 anni dall’acquisto, è dovuta la tassazione al 20% sulle plusvalenze eventualmente realizzate ma solamente se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo in cui lo si è posseduto.

CONTROLLI E VERIFICHE:

L’Ufficio delle entrate competente per territorio, può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti prima casa entro al massimo 3 anni. Le scadenze temporali sono relative allo scadere dei tempi delle singole richieste previste dalla legge. Quindi 3 anni da:

La data dell’atto di acquisto fà fede per per le eventuali false dichiarazioni rilasciate dal notaio.

L o scadere del termine dei 18 mesi per il mancato trasferimento della residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile.

Dal cambio di residenza per il termine della vendita della casa entro i 5 anni dall’acquisto senza ricomprarne un’altra entro i 12 mesi successivi.

Una norma che è bene seguire, molto importante in questi ultimi tempi in cui le Amministrazioni dello Stato sono sempre più agguerrite nella caccia alle evasioni e alle false dichiarazioni è la seguente:

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, posti auto ma solo uno per categoria) stipulati tra privati o tra un privato e una impresa non costruttrice devono sempre contenere un doppio valore:

Il prezzo realmente pagato (che fiscalmente non avrà alcuna rilevanza).

Il valore catastale (la rendita catastale rilevata dalla visura, VCA, e moltiplicata x 115) dell’immobile, quello sul quale verranno realmente calcolate le imposte di registro, catastali e ipotecarie

Nell’atto notarile verrà esplicitamente richiesto, come previsto dalla legge n° 266 del 23 dicembre 2005 (finanziaria 2006), di pagare le imposte sulla base del valore catastale. Questa è un altra agevolazione, non da poco, in quanto di solito il valore catastale è notevolmente più basso del prezzo che paghiamo perchè basato su parametri tecnico/urbanistici e non commerciali.

Attenersi a questa norma prevede grazie alla legge 248 del 4 agosto 2006 (manovra Bersani-Visco), di ottenere una riduzione del 30% sulla parcella del notaio per la stipula dell’atto di compravendita.

Comprando da impresa costruttrice questo principio non si applica in quanto il valore assoggettato a tassazione è quello risultante dalla fattura di acquisto che lo stesso costruttore fornirà al notaio il giorno dell’atto, per permettergli, al saldo di poterlo quietanzare.