08. November 2014 · Comments Off on Come Rinegoziare il Mutuo · Categories: Guide, Mutui

Negli anni passati, antecedenti la crisi economica, tante famiglie hanno sottoscritto un mutuo con rate particolarmente esose ma alle quali la famiglia stessa faceva fronte con facilità, rispetto alla situazione economica di quel periodo.

Ad oggi può capitare che la rata stabilita in partenza sia davvero alta e in molti non sanno proprio come fare per affrontare la spesa.

In realtà è possibile sia permutare o surrogare il proprio mutuo con altri istituti di credito o addirittura con lo stesso istituto che ha erogato il finanziamento in origine.

Se si tratta della stessa banca, si parla di rinegoziazione del mutuo. La banca analizzerà la nuova situazione finanziaria del soggetto, ma non è assolutamente obbligata ad accettare le richieste del cliente. Se la rinegoziazione avrà esito positivo, al cliente non costerà nulla.

Laddove la richiesta di rinegoziazione non vada a buon fine, si può passare alla surroga del mutuo in un’altra banca. Non è consigliabile cambiare l’importo del finanziamento in quanto richiedere maggiore liquidità comporterebbe una spesa dal notaio, mentre la surroga di per sé sarebbe gratuita.

Anche i finanziamenti surrogati sono soggetti a spread, in genere basato sul loan to value cioè paragonato in maniera inversamente proporzionale al valore dell’immobile. Siccome il valore delle case è diminuito notevolmente, anche del 15 o 20% negli ultimi due o tre anni, potrebbe non essere ad oggi più molto conveniente surrogare il proprio mutuo, ma vale la pena tentare.

Quando si esegue una permuta del proprio mutuo va anche calcolato il periodo residuo del finanziamento, in quanto sarà applicato un arrotondamento in eccesso, su un mutuo da 15 a 20 anni, si pagheranno altri 2 anni di interessi. Da valutare quindi con la nuova banca la possibilità di ridurre il numero totale delle rate.

Se la surroga va a buon fine, anche qui la banca non è obbligata, l’istituto subentra solo sul finanziamento mentre gli altri rapporti con la vecchia banca rimangono inalterati.

28. October 2014 · Comments Off on Requisiti per il Fondo di Garanzia per Mutui Prima Casa · Categories: Guide, Mutui

Oggi vediamo quali sono i requisiti per il fondo di garanzia per mutui prima casa.

Risulta essere stato infatti da poco istituito un Fondo di Garanzia a livello governativo. Dal 29 settembre è attivo un importo massimo stanziato fino al 2016.

Risulta essere una specie di garanzia che lo Stato si impegna a dare agli istituti di credito per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa, o ristrutturazione e riqualificazione energetica.

In sostanza dovrebbe servire adammorbidire i crediti concessi dalle banche in favore di coppie, genitori e under 35 che vorrebbero impegnarsi per una rateizzazione a lungo termine come viene richiesta da un mutuo.

In realtà non ci sono limiti di età, né di contratto lavorativo per fare richiesta di accesso a questo tipo di fondo, bensì dei requisiti di precedenza. Ne hanno diritto maggiormente le persone under 35 con contratto atipico, art. 1 Legge Fornero numero 92 del 2012,, le giovani coppie sposate, genitori single, con almeno un figlio under 18.

Il mutuo però deve rientrare nei seguenti parametri:

-Acquisto, ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’abitazione principale

-Se acquisto, solo per categorie A1 A8 e A9

-Non si devono possedere altri immobili salvo casi particolari

-Importo massimo finanziabile 250.000€ per acquisto, 100.000€ per ristrutturazione o 350.000€ per acquisto + ristrutturazione

L’importo garantito dal Fondo istituito arriva al 50% del mutuo e su questo la Consap mette da parte una somma pari almeno ad un decimo dell’importo garantito.

Per sapere se anche la tua banca aderisce a questo piano, clicca su questo link e verifica tu stesso. Troverai, in ogni caso, l’elenco di tutti gli istituti di credito aderenti all’iniziativa, aggiornato praticamente in tempo reale.

Spetta alla Consap verificare tutte le credenziali dei soggetti richiedenti, attraverso la domanda presentata alla banca, ed entro un tempo massimo di 20 giorni dovrà dare risposta, positiva o negativa. I Fondi si esauriranno a breve, quindi chi volesse partecipare a questa iniziativa deve sbrigarsi ad inoltrare la domanda.

L’erogazione definitiva del mutuo è comunque a discrezione della banca, garanzia concessa o meno.

05. January 2014 · Comments Off on Mutui Consolidamento Debiti e Liquidità · Categories: Guide, Mutui

Il mutuo consolidamento debiti e liquidità è una particolare forma di credito che permette di sommare in una unica rata le tante rate che una persona si trova a pagare a causa dei numerosi finanziamenti che ha sottoscritto.

La comodità di questo tipo di finanziamento risiede nella possibilità di ottenere, attraverso lo stesso, una sola rata da pagare invece di una miriade di scadenze. Questa rata unica inoltre sarà generalmente più conveniente, a parità di importi e di scadenza, rispetto alla sommatoria delle rate di finanziamento che si pagano al momento.

Infatti il mutuo consolidamento debiti si ottiene con la garanzia  ipotecaria su un immobile di proprietà del debitore, fatto questo che consente di ridurre il rischio di credito per la banca e quindi di abbassare il tasso creditore richiesto. Non solo, trattandosi di finanziamento ipotecario, se si desidera, l’importo residuo da restituire può essere spalmato su un tempo di massimo trenta anni, il che permette di ridurre ulteriormente l’importo della rata. Va detto tuttavia che allungare il tempo nel quale si prevede di restituire un finanziamento comporta un aumento del costo dello stesso che si pagherà alla banca o alla società finanziaria in termini di interessi, bisogna dunque valutare bene l’opportunità o meno di dilazionare nel tempo il residuo finanziamento a pagarsi.

Infine il mutuo consolidamento debito permette, oltre che pagare i tanti debiti residui dovuti al credito al consumo sostituendosi a questi con una sola rata anche di ricevere ulteriore liquidità, per un importo massimo di 50000 euro e comunque in rapporto non superiore al 80% rispetto il valore dell’immobile costituito a garanzia dello stesso.

Il mutuo consolidamento debito consente dunque di migliorare la gestione finanziaria individuale e familiare ottenendo nuova liquidità e trasformando le tante rate che potrebbero rendere stressante e macchinosa la gestione finanziaria con una sola rata a scadenza determinata.

Con questa forma di finanziamento però non potremo sostituire proprio tutti i tipi di credito al consumo, vi sono infatti due tipi di finanziamento, che per la loro propria natura, non sono estinguibili con il mutuo consolidamento debito. Stiamo parlando della cessione del quinto dello stipendio, dove la garanzia per l’istituto finanziatore già risiede nella stessa busta paga dalla quale viene trattenuta direttamente la rata da pagare, e del leasing nel quale il finanziamento viene erogato in forma finalizzata all’acquisto di un determinato bene che però non diventa di proprietà del debitore fino all’avvenuto pagamento, costituendo così di fatto una garanzia sul rimborso del finanziamento.

06. December 2013 · Comments Off on Mutuo o Affitto – Cosa Conviene · Categories: Guide, Mutui

La risposta alla domanda se sia preferibile mutuo o affitto non è semplice. Entrano in gioco infatti tanti fattori che analizzeremo, a grandi linee, assieme.

Nella scelta tra mutuo o affitto, va prima di tutto detto che l’affitto consente un’indubbia comodità, cambiare casa facilmente, fatto questo che non è così certo quanto a tempistiche nel momento in cui andiamo a vendere una casa. Infatti, una volta data al proprietario la disdetta del contratto di affitto, alla scadenza determinata potremo cambiare casa, mentre, se la casa è di proprietà, dovremo prima attendere di venderla.

Le imposte sono poi l’altro elemento che si deve considerare nel momento in cui si sceglie tra mutuo o affitto. Queste ovviamente variamo, come si è visto nell’ultimo periodo. Il rischio di introduzione di tasse per i proprietari di casa è però piuttosto alto.

Dall’altro lato, a favore della stipula del mutuo, molto spesso si porta la tesi che il denaro pagato per l’affitto sia buttato via. Va detto che non è proprio vero, si paga a fronte dell’acquisto del diritto di vivere in una casa, il che significa che il proprietario di quella casa ha l’obbligo di mantenerla in buono stato, investendo dei soldi nel momento in cui si deteriora. Per capire dunque cosa sia conveniente tra mutuo o affitto,  dovremmo calcolare tutte le spese di manutenzione che si vengono a generare.

Per fare un esempio, immaginiamo un mutuo trentennale e un pari affitto trentennale. Risulta essere vero che, al termine dei 30 anni, nel primo caso si  avrà la proprietà della casa mentre nel secondo non si avrà nulla, ma è anche vero che nel primo caso le spese saranno state molto superiori perché bisono mettere in conto tutte le manutenzioni effettuate su’immobile nel corso del tempo. Il tutto va poi contestualizzato nella realtà urbana dove è inserita la casa, nessuno garantisce che da qui a 30 anni la casa si rivaluti, anzi potrebbe anche svalutarsi.

Premesso tutto questo, CorriereEconomia ha svolto una propria indagine per determinare se sia meglio mutuo o affitto e il risultato è stato che è conveniente acquistare casa nel caso si rimanga proprietari della stessa per un periodo superiore a dieci anni e solamente se l’immobile subisca una rivalutazione di almeno l’1% annuo. L’analisi di CorriereEconomia ha inoltre dimostrato come la convenienza del mutuo sia superiore nel caso degli immobili piccoli, fino a 80 metri quadrati, mentre diventi preferibile affittare una casa grande al posto che comprarla.

14. October 2013 · Comments Off on Agevolazioni Mutui – Informazioni Utili · Categories: Guide, Mutui

L’abolizione dell’IMU sulla prima casa é uno degli interventi, forse il più conosciuto, del Governo Letta a favore delle famiglie ma non é certamente l’unico. Infatti il Governo ha sviluppato un vero e proprio programma di interventi, denominato Piano Casa, volto a aiutare le famiglie che sono o che potrebbero incorrere in difficoltà economiche. Tra questi interventi annoveriamo sussidii volti a creare un rilancio per il settore immobiliare, da sempre considerato volano per l’economia reale. Vediamoli uno a uno nello specifico.

Nel caso del Fondo di Garanzia per Mutui Agevolati ai Giovani il Governo é intervenuto rifinanziando lo stesso e modificando i requisiti per richiedere l’intervento di detto fondo. Si tratta di un fondo che aiuta le giovani coppie e i genitori single ad ottenere un mutuo casa in maniera più agevole. Infatti lo Stato offre la sua garanzia a supporto della pratica di mutuo a quelle giovani coppie, under 35, o genitori single con figlio minorenne a carico che abbiano un reddito Isee annuo inferiore ai  40.000,00 euro e che intendano acquistare un immobile non di lusso, quindi accatastato come A1, A8 e A9, con superficie catastale massima di 95mq. L’importo del mutuo dovrà essere inferiore ai 200.000 euro. Si tratta di una garanzia utilissima per tutti coloro, per esempio che non possiedono un contratto di lavoro a tempo indeterminato. In effetti inizialmente il fondo era stato pensato per i precari, tanto che vi era un limite consistente nel fatto che il 50% del reddito provenisse da lavoro precario, limite che è stato tolto con l’ultimo intervento del Governo Letta.

Secondo intervento del Governo Letta incluso nel Piano Casa é il rifinanziamento del Fondo di Solidarietà sospensione mutui il cui compito è quello di aiutare quelle famiglie che hanno difficoltà a pagare le rate del mutuo. Grazie all’intervento del Fondo infatti é possibile richiedere la sospensione del pagamento per 18 mesi della rata del mutuo casa. La quota capitale da restituire alla banca nel corso di questi 18 mesi verrà spostata al termine del mutuo mentre gli interessi saranno pagati dal fondo. Per richiedere l’intervento del fondo è necessario dimostrare un peggioramento delle condizioni economiche allegando la documentazione relativa alla perdita del contratto di lavoro a tempo indeterminato, determinato o para subordinato oppure l’intervento di una malattia/evento invalidante come l’insorgenza di un handicap, di infortuni o non autosufficienza del mutuatario o anche solo di uno dei due mutuatari nel caso di mutui cointestati. Anche in questo caso vi è un tetto massimo all’importo del mutuo, pari a 250.000 euro, mentre il reddito Isse annuo non dovrà essere superiore ai 30.000 euro.

Infine il Governo Letta ha rifinanziato il Fondo di garanzia a copertura del rischio di morosità di locatari altrimenti affidabili con 40 milioni di euro destinati ad aiutare coloro che si trovano in difficoltà nel pagamento dell’affitto della casa, ma in questo caso é necessario che la casa affittata sia in un Comune a alta tensione abitativa con bandi già attivi a supporto degli affitti abitativi. Per richiedere l’intervento di questo fondo, oltre all’ubicazione geografica di cui abbiamo parlato, é necessario che il reddito dell’inquilino non superi la somma di due pensioni minime Inps e che l’affitto sia superiore al 14% del proprio reddito. Nel caso di persone che abitano case pubbliche il reddito non dovrà superare quello determinato per l’assegnazione di alloggi popolari di edilizia pubblica dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e Bolzano e l’affitto, in questo caso, dovrà essere superiore al 24% del reddito percepito.