22. January 2015 · Comments Off on Come Calcolare la Rata di un Mutuo · Categories: Mutui

Parte assolutamente fondamentale di un contratto di mutuo è quella dedicata al metodo di calcolo della rata.

Allo stesso modo è importante quanto generalmente descritto nelle condizioni generali allegate all’atto di mutuo, sotto il nome di piano di ammortamento, che firmato dai mutuatari, e dagli eventuali garanti, esemplifica, appunto, il modo con cui è stata calcolata la rata.

mutuo

Solitamente l’esempio riportato nell’allegato è basato genericamente sul calcolo della rata del mutuo, al tasso contrattuale, per 1.000,00 Euro di capitale, altre volte direttamente sul capitale che realmente è stato richiesto ed oggetto del contratto stesso.

Da quanto abbiamo precedentemente detto, si evince facilmente che alla base del calcolo della rata di un mutuo ci sono delle formule, che in modi diversi come vedremo in seguito, determinano il suo piano di ammortamento, l’espressione, che in modo generico, indica la ripartizione di un costo nel tempo.

Nel nostro caso il rimborso di un mutuo, ma anche di un prestito, in un preciso arco temporale.

Esistono fondamentalmente quattro metodi diversi per costruire un piano di ammortamento, quindi metodi  diversi di calcolo della rata di un mutuo, che prendono il nome dai paesi in cui si sono diffusi.

Non necessariamente, però, sono poi quelli maggiormente usati dalle banche di quegli stessi paesi, che di solito preferiscono usare il metodo più semplice o il più remunerativo per loro.

Vedremo in ordine:

Il piano di ammortamento alla Francese

Il piano di ammortamento all’Italiana

Il piano di ammortamento alla Tedesca

Il piano di ammortamento all’Americana

Cominceremo proprio con il metodo più usato in assoluto, quello con cui si è dovuto confrontare chiunque di noi abbia sottoscritto un contratto di mutuo.

PIANO DI AMMORTAMENTO ALLA FRANCESE

Come già detto quello maggiormente usato dalle banche del nostro paese, proprio perchè caratterizzato dalla estrema facilità alla sua comprensione, e dalla indiscutibile praticità nel rimborso in rate tutte uguali, tranne naturalmente le variazioni degli interessi nei mutui a tasso variabile.

Sono due le caratteristiche fondamentali di questo piano di ammortamento:

La somma della parte capitale delle rate ammonta all’importo originario del mutuo.

Con il versamento della rata, vengono rimborsati tutti gli interessi maturati nel periodo a cui la rata si riferisce.

Per quanto detto prima, dovendo essere le rate tutte uguali fra loro, la parte della rata relativa agli interessi sarà determinante, mentre la quota relativa al capitale si adeguerà, per differenza, rata dopo rata.

Viene da sè come, pagando le rate nell’arco temporale stabilito dal nostro contratto, normalmente semestralmente o mensilmente (ormai il più usato), onoreremo la restituzione totale degli interessi relativi appunto a quel periodo, e determineremo il nuovo capitale residuo su cui verranno calcolati gli interessi del periodo successivo.

Ma un esempio vale più di mille parole:

Supponiamo di dover restituire un mutuo di 10.000,00 Euro in 12 rate al tasso di interesse al 5% (0,42% mese), il metodo di calcolo “alla Francese” determinerà questo piano di ammortamento:

N° Rata   Rata         Interessi       Capitale    Cap. Residuo

1          856 Euro        42 Euro        814 Euro      9.186 Euro

2          856 Euro        38 Euro        818 Euro      8.368 Euro

3          856 Euro        35 Euro        821 Euro      7.547 Euro

4          856 Euro        31 Euro        825 Euro      6.722 Euro

5          856 Euro        28 Euro        828 Euro      5.894 Euro

6          856 Euro        25 Euro        832 Euro      5.062 Euro

7          856 Euro        21 Euro        835 Euro      4.227 Euro

8          856 Euro        18 Euro        838 Euro      3.389 Euro

9          856 Euro        14 Euro        842 Euro      2.547 Euro

10        856 Euro        11 Euro        845 Euro      1.702 Euro

11        856 Euro          7 Euro        849 Euro         853 Euro

12        856 Euro          4 Euro        853 Euro             0 Eur

PIANO DI AMMORTAMENTO ALL’ITALIANA

Diversa ma non di meno facile comprensione la metodologia dicalcolo della rata di un mutuo che determina la costruzione di questo piano di ammortamento.

La sua caratteristica principale da cui deriva la sua estrema facilità di calcolo e il diverso modo di calcolare gli interessi rispetto al precedente è che:

La quota relativa al capitale che compone la rata è uguale per tutta la durata.

Nella costruzione del piano di ammortamento alla Francese che abbiamo visto prima, siamo partiti da una rata che deve essere costante nel tempo e da una quota di interessi che parte dal calcolo iniziale degli interessi su tutta la somma originaria.

Nel piano di ammortamento all’Italiana la quota capitale della rata è costante nel tempo e si ottiene semplicemente dividendo la cifra originaria per il numero delle rate.

Tornando quindi all’esempio precedente di un mutuo di 10.000,00 Euro da rimborsare in 12 mesi avremo come quota capitale interna alla rata, 10.000,00:12 rate 834,00 euro, e come quota interessi l’interesse relativo al capitale residuo nel periodo di riferimento.

Conseguentemente la rata complessiva sarà composta dalla somma della quota capitale, costante nel tempo, e la quota di interessi relativa al capitale residuo nel suo periodo di riferimento, per la prima rata: 834,00 Euro + 42 Euro (10.000,00 Euro x 5% interesse: 12) = 876,00 Euro.

A seguire:

N° Rata     Rata        Interessi      Capitale      Cap. Residuo

1             876 Euro     42 Euro        834 Euro         9.166 Euro

2             873 Euro     39 Euro        834 Euro         8.332 Euro

3             869 Euro     35 Euro        834 Euro         7.498 Euro

4             866 Euro     32 Euro        834 Euro         6.664 Euro

5             862 Euro     28 Euro        834 Euro         5.830 Euro

6             859 Euro     25 Euro        834 Euro         4.996 Euro

7             855 Euro     21 Euro        834 Euro         4.162 Euro

8             852 Euro     18 Euro        834 Euro         3.328 Euro

9             848 Euro     14 Euro        834 Euro         2.494 Euro

10           845 Euro     11 Euro        834 Euro         1.660 Euro

11           841 Euro       7 Euro        834 Euro            826 Euro

12           838 Euro       4 Euro        834 Euro                0 Euro

Appare subito agli occhi come nel piano di ammortamento all’Italiana la somma complessiva degli interessi è più bassa rispetto all’ammortamento alla Francese e questo naturalmente per effetto della maggiore rapidità nel rimborso del capitale.

PIANO DI AMMORTAMENTO ALLA TEDESCA

Molto simile al piano di ammortamento alla Francese, ma concettualmente un po’ più complicato nella sua comprensione, ha come caratteristica fondamentale quella di contabilizzare la prima rata non in via “posticipata”, come negli altri piani di ammortamento, ma in via “anticipata” tanto da costituire in effetti il vero e proprio importo della prima rata.

Questo sottintende una formula matematica che attualizzando l’importo degli interessi, li rende appunto pagabili anticipatamente.

Il piano di ammortamento si costruisce quindi in base agli unici due elementi certi:

La prima rata composta dalla sola quota di interessi attualizzati per essere corrisposti in via anticipata

L’importo dell’ultima rata che sarà composta dalla sola quota di capitale.

Il piano di ammortamento, a questo punto viene praticamente costruito a ritroso e con il procedimento inverso rispetto al piano “Francese”, cioè conoscendo la rata (856 euro del nostro esempio), conoscendo la quota di capitale dell’ultima rata (853 nel nostro esempio), si calcola la quota degli interessi sempre con la formula dell’attualizzazione.

Va detto che questo piano di ammortamento non viene utilizzato mai dalle banche italiane per il calcolo della rata del mutuo.

PIANO DI AMMORTAMENTO ALL’AMERICANA

Il tasso di interesse debitore tradizionalmente detto, e un tasso creditore dato dal versamento della quota capitale della rata in un piano di investimento ad accumulo, quelli che in Italia conosciamo, grazie ai Promotori Finanziari, o ai nostri sportelli bancari, come PAC.Sostanzialmente diverso dai precedenti è un piano di ammortamento che in pratica prevede l’utilizzo di due diversi tassi.

Al contrario del piano di ammortamento all’Italiana, dove a rimanere costante nel tempo è la quota capitale (il capitale iniziale : il numero delle rate), in questo piano di ammortamento a rimanere costante è la quota di interesse, salvo naturalmente aumenti dei tassi, che resta sempre calcolata sul capitale iniziale.

La rata del nostro mutuo quindi sarà come al solito composta della quota interessi che è sempre uguale a quella iniziale, salvo aumenti dei tassi, (42,00 Euro nei nostri esempi), e la quota capitale da versare in quello che tecnicamente si chiama “fondo di ammortamento”, ricavata dalla divisione del capitale iniziale (i 10.000,00 Euro dei nostri esempi), al quale avremo aggiunto il tasso di interesse del piano finanziario per la sua durata.

Lo scopo è quello di ritrovarsi alla fine del piano finanziario il capitale necessario all’estinzione del mutuo.

Ma il cambiamento delle normative fiscali e la non facile comprensione da parte dei clienti per questa forma di calcolo ha decretato l’insuccesso di tali tentativi.

Una validissima alternativa, invece, al piano di ammortamento all’Americana, è sicuramente quella di appaiare dei piani di accumulo finanziari o assicurativi a quei mutui che prevedono il rimborso libero del capitale, con lo scopo di avere alla conclusione del piano, un esborso di capitale complessivo inferiore a quello di un mutuo con ammortamento tradizionale.

06. January 2015 · Comments Off on Mutuo Consolidamento Debiti – Come Funziona · Categories: Mutui

Un’altra finalità collaterale al mutuo prima casa molto utile e apprezzata in questo momento da parte dei consumatori è sicuramente il mutuo per il consolidamento debiti.

Le banche hanno costruito questa forma di mutuo, attraverso le loro fabbriche prodotto, e l’hanno inserita nei loro listini,  in tempi molto recenti anche per ufficializzare una pratica in qualche modo elusiva che si nascondeva dietro le richieste di liquidità o falsi mutui di ristrutturazione.

mutuo

La necessità di avere prodotti dedicati alle finalità per cui sono stati creati, nasce dalla possibilità di utilizzare condizioni diverse, spesso più costose per i clienti ma più garantiste per la banca.

All’inizio lo scopo maggiore del mutuo di consolidamento era quello di far rientrare clienti troppo esposti sul fronte dell’indebitamento, e quindi appesantiti dai tassi più alti dei prestiti personali, in un range di spesa per interessi più sostenibile e quindi meno rischiosa per la banca stessa.

In seguito si è visto che chi ha tendenza al facile indebitamento, continua a farlo anche dopo aver chiuso tutte le pendenze precedenti unificandole in un’ unica rata, alleggerendone gli interessi e magari allungandone il periodo di ammortamento.

Per questo in breve tempo i mutui di consolidamento debitihanno preso strade diverse, alcune banche hanno smesso di proporli, altre, la maggior parte, hanno alzato il tasso con un aumento degli spred, hanno diminuito le tipologie disponibili, hanno abbassato la percentuale di intervento sull’immobile.

Questo nulla toglie alla grande utilità di questi mutui che se usati, come sempre, con accortezza e consapevolezza rendono migliore la qualità della vita per chi, per innumerevoli ragioni è stato costretto ad indebitarsi troppo.

Esistono fondamentalmente tre categorie di mutui di consolidamento debiti

Mutui per il consolidamento di mutui e prestiti.

Mutui per il consolidamento di soli prestiti.

Mutui per il consolidamento di mutui e prestiti o di soli prestiti con liquidità aggiuntiva

All’inizio abbiamo messo in relazione il mutuo per consolidamento debiti con la prima casa, in quanto per la maggior parte delle banche l’operazione è fattibile solo dando in garanzia ipotecaria la propria casa di abitazione.

E’ raro e difficile che la banca accetti un immobile diverso da quello su cui incide il mutuo che dovremo consolidare così come è difficile che ilmutuo di consolidamento ci venga concesso dalla stessa banca del mutuo originario.

In realtà i fogli informativi in genere riferiscono di garanzie come prima o seconda casa, ovviamente anche in relazione al mutuo originario da estinguere, ma se la percentuale di intervento per la prima casa può arrivare anche fino all’80% del suo valore, nel caso della seconda casa di solito non supera il 60%.

In caso di consolidamento dei soli prestiti sono percentuali quasi sempre sufficienti, ma nel caso della sostituzione anche del mutuo spesso il limite del 60% può essere ostativo.

Il vero paracadute quando ci siamo indebitati oltre le nostre possibilità di rimborso attuali.CONSOLIDAMENTO MUTUO E PRESTITI

Sono cambiate le nostre esigenze, è cambiato lo scenario economico generale, sono intervenuti cambiamenti nella nostra famiglia magari positivi come la nascita di un figlio, vogliamo approfittare di un momento in cui i tassi sono molto bassi.

Queste sono alcune delle motivazioni più frequenti che ci possono far decidere di ottimizzare il nostro indebitamento complessivo, averne un beneficio economico, abbassare la possibilità di trovarci in difficoltà.

Molto simile concettualmente al mutuo di rinegoziazione, ma là dove in presenza  di una elevata capacità reddituale la chiusura dei prestiti in corso era una possibilità ma non un ostacolo, nel mutuo di consolidamento la chiusura ne è proprio la finalità.

Condizioni indispensabili sono

L’assoluta mancanza di un pur minimo ritardo nel pagamento delle rate dei finanziamenti in corso.

La chiusura totale di quanto attualente in corso

il mutuo

i prestiti personali

i finaziamenti finalizzati all’acquisto di beni

le cessioni del quinto dello stipendio

gli scoperti di conto corrente (non sempre)

Le carte revolving e i rimborsi rateali delle carte di credito per alcune banche non rilevano.

La necessità di far rientrare la somma totale dei debiti da consolidare nella percentuale massima di intervento sull’immobile.

La dimostrazione della reale convenienza dell’operazione

La contestualità  dei conteggi estintivi dei singoli finanziamenti e del mutuo in corso

Come abbiamo detto prima, rispetto ai mutui per acquisto, il mutuo di consolidamento in genere ha un tasso più elevato e qualche limitazione nella possibilità di scelta tra le varie tipologie.

Per questo và comunque valutata attentamente la convenienza dell’operazione sia dal punto di vista matematico sia dal punto di vista sociologico.

Certo, al di fuori di questo momento storico di tassi particolarmente bassi anche per i prestiti personali, normalmente il tasso di un mutuo è sempre più conveniente, non fosse altro per le soglie imposte daBanca D’Italia.

Ma è anche vero che consolidando insieme al vecchio mutuo magari più oneroso, anche prestiti con una scadenza ravvicinata, 2,3,7 anni, usufruiremo sì di una rata unica e più bassa ma spesso a costo di un aumento anche consistente della loro durata.

La durata maggiore farà spesso crescere il costo complessivo del capitale utilizzato per la chiusura dei prestiti, anche se ad un tasso più basso, rispetto a quanto avremmo pagato portandoli alla loro scadenza naturale.

Non bisogna, quindi, farsi prendere solo dall’euforia di una rata più sostenibile, per quanto qualche economista del passato farebbe rientrare tutto questo in quello che si chiama “costo opportunità”.

In estrema sintisi il mutuo per il consolidamento mutui e prestiti, altro non è che un mutuo di sostituzione, con un altra banca (necessita di un atto notarile), al quale viene aggiunta la liquidità necessaria alla chiusura degli altri debiti in corso.

In quasi tutti i casi l’operazione di saldo alle varie finanziarie e alla banca creditrice del vecchio mutuo viene fatto contestualmente dalla nuova banca con i mezzi di pagamento necessari alle singole operazioni.

CONSOLIDAMENTO DI SOLI PRESTITI

Meno frequente e più difficile da trovare rispetto al precedente, il mutuo per il consolidamento dei soli prestiti è indirizzato a chi ha aumentato in maniera eccessiva il proprio indebitamento, magari grazie alla sua facilità nell’ottenere credito da parte delle banche o delle finanziarie.

Ci sono persone che per varie ragioni, alto reddito, appartenenza a determinate categorie professionali, possibilità di accesso a convenzioni particolari hanno la tendenza e la possibilità di accedere facilmente al credito.

Ma quando la percentuale di indebitamento sale troppo rispetto al reddito può valere la pena di sfruttare il proprio immobile per accedere ad un mutuo che chiudendo appunto tutti i prestiti rimette in equilibrio entrate e uscite.

Ovviamente parliamo di cifre in genere superiori ai 31.000 euro di capitale residuo, cifra confine tra il prestito personale e il mutuo.

Al di sotto di tale cifra esistono prestiti dedicati al consolidamento debiti che con durate più corte ma tassi di interesse di solito maggiori assolvono allo stesso compito.

Le condizioni indispensabili e le modalità operative sono assolutamente identiche al precedente.

CONSOLIDAMENTO MUTUI E PRESITI O SOLO PRESTITI CON LIQUIDITA’ AGGIUNTIVA

In questo caso oltre la difficoltà di far rientrare la cifra complessiva, vecchio mutuo+prestiti+liquidità, o prestiti+liquidità, nel rapporto richiesto con il valore dell’immobile come visto prima, esiste una maggiore diffidenza della banca che volontariamente si assume l’onere di un’operazione più rischiosa rispetto ad altre.Per tutte e due i casi descritti fin quì esiste la possibilità di aggiungere dell’ulteriore liquidità all’operazione di consolidamento.

Oltre che il rapporto della cifra richiesta e il valore dell’immobile, nelmutuo di consolidamento con liquidità è indispensabile rispettare anche dei rapporti interni all’operazione stessa.

Diversi da banca a banca ma tutti funzionali a stabilire un giusto equilibrio tra le varie componenti.

Ormai è prassi comune tra le varie banche quella di chiedere in ogni caso documenti giustificativi rispetto all’utilizzo della parte di liquidità che andiamo a chiedere, questo soprattutto per escludere altre finalità che come abbiamo visto all’inizio potrebbero avere caratteristiche, procedure e condizioni diverse.

02. January 2015 · Comments Off on Mutuo Prima Casa – Documenti Necessari · Categories: Mutui

Questo è l’inizio del nostro percorso, da qui dovremo partire per acquisire la tranquillità necessaria a fare un acquisto consapevole. E’ un momento molto delicato, oggi al contrario del passato, è difficile, soprattutto passando attraverso le agenzie immobiliari, far scrivere su qualsiasi documento dovessimo firmare, la dicitura: “…salvo approvazione della pratica di mutuo….”. Quindi per non rischiare di perdere denaro, sarebbe meglio agire all’inverso; prima di trovare casa cerchiamo di capire su quanto denaro potremo contare e in che modo averlo.

Questo ci permetterà di avere maggior forza (potere contrattuale) nell’affrontare qualsiasi trattativa sul prezzo o formulare proposte d’acquisto.

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Ci sono vari modi per cominciare a fare un’indagine sulla fattibilitàdi un mutuo prima casa. Cerchiamo di vederli schematicamente con vantaggi e svantaggi:

Consultando Internet. Ci sono un’infinità di siti, anche dibanche,dove poter inserire i propri dati, prezzo, durata,reddito, tasso, e vedere quante possibilità abbiamo. E’ il sistema più comodo, siamo a casa, e, comodamente seduti, in pochi secondi abbiamo un responso, se è positivo ci tranquillizza, se negativo difficilmente un computer ammette repliche o ragionamenti. Non ci sono sfumature, non ci fà domande, e in più alcune volte lascia tracce nel sistema, nel bene verremo contattati da qualcuno, nel male è come se già avessimo presentato una richiesta.

Andare alla nostra banca. Ci conoscono, sanno tutto di noi e forse conosciamo anche il direttore. Ma magari sono bravissimi in tutti i servizi senza essere particolarmente interessati ad erogare mutui e quindi poco competitivi e preparati. e noi lo siamo meno di loro abbiamo bisogno di essere guidati. Comunque è consigliabile guardarsi intorno.

Andare dalle banche specializzate nella vendita di mutui. Si potrà parlare con un loro agente, sicuramente preparato e professionale, che ci parlerà dei sui prodotti e finalmente ci farà le prime domande giuste e cominceremo a capire quanto sia delicato e complesso prendere un mutuo oggi. Naturalmente dovremo avere molta energia e tempo perchè ogni Agente ci potrà parlare solo della propria banca e dei suoi mutui.

Rivolgerci ad un Mediatore Creditizio, regolarmente iscritto all’albo UIF (ex UIC ormai abolito) Unità di Informazione Finanziaria presso la Banca D’Italia, che essendo libero da legami contrattuali è in grado di poter offrire quanto il mercato dei mutui prima casa prevede per il nostro caso specifico. Spesso può presentarcelo la stessa agenzia immobiliare

Qualsiasi sia la nostra scelta, non bisogna fidarsi mai di una “fattibilità” data sulla base di informazioni verbali che daremo al nostro interlocutore.

UNA RAGIONEVOLE TRANQUILLITA’ DI POTER ACCEDERE A UNMUTUO POTREMO AVERLA SOLO DOPO L’ANALISI DELLA DOCUMENTAZIONE NECESSARIA E RISPONDENDO ALLE DOMANDE UTILI A TRACCIARE IL NOSTRO PROFILO.

Quel profilo che permetterà alla banca, che non ci conosce, di valutarci meritevoli di credito e ci permetterà di realizzare il nostro sogno.

Preparare la documentazione necessaria in modo accurato e completo è il primo passo verso il successo. Se fatto con consapevolezza e convinzione ci permetterà di risparmiare tantissimo tempo.

Vediamo quali documenti servono e perchè:

DOCUMENTI ANAGRAFICI

Documento di riconoscimento: Carta di Identità, Passaporto, Patente (da alcune banche non è accettata) ovviamente in corso di validità e aggiornati nella residenza.

Tesserino del codice fiscale.

Questi documenti vanno bene in fotocopia sempre avanti/retro e perfettamente leggibili, la foto deve essere visibile, se fossimo costretti ad aprire un nuovo Conto Corrente sarebbe indispensabile.

Il certificato di residenza

Il certificato di stato di famiglia

Il certificato di stato civile quando non presente sui primi due

L’estratto di matrimonio quando serve dimostrare la comunione o la separazione dei beni

Questi documenti devono essere in originale e di tutti i partecipanti al mutuo, per accertare eventuali diverse residenze, figli naturali, altri conviventi a carico.

Copia della sentenza di separazione/divorzio con l’omologa del tribunale e il verbale con le condizioni economiche

Numeri telefonici fissi (importanti) e portatili

DOCUMENTI REDDITUALI

per i lavoratori dipendenti

L’ultimo modello CUD completo di tutte le pagine (meglio se firmato dal datore di lavoro)

L’ultimo modello 730 (se è stato fatto)

L’ultimo modello UNICO per chi svolge entrambe le attività (dipendente e autonomo)

Le ultime tre buste paga consecutive (anche tutte e 12 se ci sono voci aggiuntive ripetitive tipo trasferte, straordinari ecc. di cui si fà la media)

Attestato di servizio  in originale da dove risulti il tipo di contratto (tempo determinato, indeterminato, part time, di collaborazione ecc.)

Contratto di assunzione se assunti da meno di 12 mesi.

Estratto conto bancario (di tutti i conti) degli ultimi tre mesi, quello ufficiale e l’aggiornamento da sportello. Preferibile avere l’accredito dello stipendio. Documento importante per vedere altri debiti in corso, sconfinamenti, storni, affidamenti.

Per i lavoratori autonomi:

Certificato della Camera di Commercio non più vecchio di 6 mesi.

Gli ultimi due modelli UNICO (per alcune banche ce ne vogliono 3 e fanno la media) con le ricevute della presentazione telematica, e le quietanze (F24) degli eventuali pagamenti delle tasse.

Se si è soci di società gli stessi documenti anche per la società.

Estratti conto di tutti i conti degli ultimi 6 mesi, ufficiali e con l’aggiornamento.

Per i liberi professionisti:

Stessi documenti degli autonomi

Certificato di appartenenza all’ordine (spesso basta la copia del tesserino)

Per tutte le categorie è bene fornire i contratti di eventuali altri finanziamenti in corso per stabilirne la cifra iniziale, la rata, la scadenza.

SOLO COSI’ L’INTERLOCUTORE CON CUI ABBIAMO DECISO DI CONFRONTARCI PUO’ VERAMENTE DARCI DELLE RISPOSTE PRECISE.

Bene! Sappiamo quanto possiamo prendere di mutuo, possiamo fare la nostra proposta d’acquisto, e, se accettata, possiamo integrare la documentazione con quella relativa all’immobile:

Atto di provenienza (l’atto con cui ne sono venuti in possesso i venditori)

Piantina catastale

Visura catastale aggiornata (VCA)

Eventuale documentazione relativa a condoni edilizi

e avviarci al prossimo passo

30. December 2014 · Comments Off on Come Ottenere un Mutuo – Procedura · Categories: Mutui

Abbiamo i documenti pronti, possiamo presentarli in banca e finalmente firmare la nostra richiesta di mutuo, e aspettare pazientemente la risposta. Ma quanto tempo sarà necessario? Nel frattempo la banca cosa farà? Quale sarà la nostra prossima mossa. Andranno bene i documenti che abbiamo preparato.

Per rispondere a queste domande, o ai dubbi che ci possono assalire, faremo insieme tutto il percorso che la nostra pratica di mutuo compirà dentro e fuori la banca, con l’ambizione di trasmettere tranquillità, velocizzare e ottimizzare il tempo necessario al suo buon esito. Queste le tappe del nostro percorso.

mutuo

La consegna dei documenti

La richiesta di mutuo

La preistruttoria

L’istruttoria

La delibera

La perizia

La chiamata d’atto

Il rogito

L’erogazione delle somme

LA CONSEGNA DEI DOCUMENTI

Tutta la documentazione che abbiamo preparato, o direttamente, o attraverso il nostro consulente, dobbiamo lasciarla in banca. Quì un impiegato, spesso purtroppo non dedicato, la riceverà, e una volta accertata la sua completezza e la conformità agli originali per quelli in fotocopia, li allegherà ai documenti della banca pronti per la nostra firma.

Il controllo della documentazione, in questa fase, è solo a livello formale, che le fotocopie siano leggibili, che i documenti non siano scaduti, che i certificati anagrafici siano in originale e non scaduti, che insomma non manchi nulla rispetto alla lista standard prevista da quella banca per la presentazione di una pratica di mutuo.

Allo stesso modo, è standard, con colori diversi o diverso aspetto generale da banca a banca, ma previsto con precisione dalla legge il kit di documenti che lo stesso impiegato dovrà farci firmare.

LA RICHIESTA DI MUTUO

La richiesta di mutuo, in realtà, è un consistente insieme di documenti sui quali devono apporre le firme tutte le persone coinvolte nel nostro mutuo, e che il nostro impiegato dovrà firmare a sua volta come responsabile della loro autenticità:

La richiesta propriamente detta cioè una scheda dove in maniera schematica e sintetica vengono riportati tutti gli elementi del nostro mutuo dalle caratteristiche dell’operazione, al prodotto, il tasso, la durata, le nostre generalità, le informazioni sull’immobile, sui nostri redditi e quanto possa essere utile all’operatore che in seguito dovrà inserire i dati in un computer.

I documenti sulla privacy formati solitamente da due distinti moduli, il consenso e l’informativa. Conformi al dettato dell’articolo 13 del D.L. 196 del 30/06/2003 “codice in materia di protezione dei dati personali”. Con il primo dobbiamo dare noi il consenso alla banca ad usare i nostri dati personali, con il secondo la banca ci informa sull’uso che ne farà. Il nostro consenso è determinante e imprescindibile per permettere alla banca di accedere alle informazioni che ci riguardano mediante l’utilizzo di banche dati. Su questo documento vengono anche descritti, come prescritto dalla legge, i tempi di permanenza nel sistema di queste informazioni.

Il modulo di identificazione persone fisiche, D.L. 231/2007, comunemente chiamato Antiriciclaggio, molto simile al modulo della richiesta ma con in più la nostra dichiarazione se si è o no Persone Politicamente Esposte (PPE).

La guida pratica all’Arbitro Bancario Finanziario, manuale aggiunto di recente con tutte le informazioni per far valere i nostri diritti e come farsi rappresentare nei confronti di banche o intermediari finanziari in caso di controversie.

Il modulo della “Trasparenza” più precisamente il Foglio Informativo dove sono riportate tutte le informazioni sulla Banca che abbiamo scelto e sull’operazione di mutuo che stiamo facendo con le sue caratteristiche.

Il documento di sintesi, che sintetizza, appunto, tutto quello che troveremo scritto sull’atto quando andremo dal notaio.

Il documento più importante di tutti elaborato nel 1997 e reso uguale per tutte le banche a livello europeo e l’ ESIS (European Standardised Information Sheet /Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). A tale documento hanno aderito quasi tutte le banche, ma al contrario dei precedenti, è facoltativo e questo perchè tale documento deve riportare dettagliatamente tutte le caratteristiche del nostro mutuo compresi i costi, fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie, i nostri diritti ed è impegnativo. Quello che è scritto lì tale deve rimanere fino alla stipula.

LA PREISTRUTTORIADa questo momento in poi la nostra pratica di mutuo comincia il suo percorso analitico da parte della banca.

Non tutte le banche mantengono la stessa cronologia nelle operazioni ma in linea di massima la sostanza delle indagini è sempre la stessa.

Dal modulo della richiesta da noi firmato vengono estrapolati tutti i dati che, caricati in un computer, ed incrociati tra di loro, generano lo “scoring” della nostra pratica. Attraverso il rating (voto) che ne deriva la banca potrà procedere alle fasi successive. Ogni banca ha il suo “credit scoring” ne parleremo nella guida dedicata alle “politiche di credito”, può andare da 1 a 10 e viceversa, ma la sostanza non cambia. Se il rating è basso la pratica si ferma lì, se il voto è alto la pratica corre velocissima verso la delibera, se il voto è intermedio (la maggior parte dei casi), si passa all’analisi approfondita della vera e propria istruttoria.

L’ISTRUTTORIA

Questa è la fase più delicata, più lunga e complessa dove la banca deve farsi un’ immagine ben precisa delle persone e dell’operazione che andrà a finanziare cercando di ridurre a zero il rischio che il suo denaro non gli venga restituito.

Molto più schematicamente in questa fase la banca analizzerà:

L’affidabilità delle persone

I controlli vengono fatti su tutti i soggetti che partecipano alla nostra operazione, i mutuatari, ovviamente, i componenti della loro famiglia presenti sullo stato di famiglia, i garanti, se presenti, i datori di lavoro,i venditori dell’immobile (soprattutto se la vendita avviene dopo un acquisto recente). Attenzione particolare quado i venditori sono società, costruttrici o no.

I controlli si fanno accedendo alle banche dati da dove attraverso le nostre anagrafiche e il codice fiscale, la banca può accertarsi su eventuali pregiudizievoli come protesti, fallimenti, pignoramenti, pendenze nei confronti dell’erario. Insomma può delineare un profilo morale dei soggetti. da questi controlli possono scaturire richieste di approfondimento, richieste di documentazione aggiuntiva, una bocciatura del mutuo o il passaggio successivo.

La loro capacità di rimborsare il debito

Risulta essere intuitivo come dall’analisi approfondita della documentazione reddituale e bancaria (estratti conto trimestrali) la banca cerchi conferma nella capacità, di tutti i soggetti coinvolti, di poter rimborsare il debito sia nell’immediato ma anche nel corso di tutta la sua durata. Quindi non solo quanto si guadagna, ma anche il tipo di attività, da quanto tempo, in che settore, con che tipo di azienda.

In questa fase ha una importanza determinante la tendenza all’indebitamento dei mutuatari. Insieme a eventuali prestiti in corso, visibili dai documenti, la banca fà i controlli attraverso le banche dati, ( Crif, Experian, CCT le più note) da dove si vede la storia creditizia, i prestiti in corso, la loro scadenza, il tipo di rate a cui si è abituati, ma soprattutto la loro regolarità. Una informazione negativa determina la bocciatura della pratica senza appello.

Le garanzie immobiliari

In questa fase l’operatore della banca controlla solo che ci sia tutta la documentazione prevista, che non ci siano eclatanti e palesi irregolarità e che venga rispettato il parametro LTV (Loan to Value) stabilito dalla banca, acronimo elegante per significare il rapporto tra il mutuo richiesto e il valore della casa che andremo a comprare. Il resto viene rimandato al momento della perizia.

Se tutto è filato liscio fino a quì abbiamo fatto tutto il percorso di carattere finanziario che ci porterà ad un parere favorevole e quindi al passaggio successivo.

LA DELIBERA

Dall’analisi compiuta in istruttoria, ove tutto rientri nei parametri della politica di credito della banca, si arriva alla tanto sospirata “delibera”, l’atto con cui la banca ci conferma il suo impegno a metterci a disposizione la cifra che abbiamo chiesto e nei tempi e nei modi stabiliti sulla nostra richiesta.

A volte al momento della delibera la banca può chiedere delle “subordinate”, cioè dei documenti o degli aggiornamenti ai quali la delibera è subordinata per avere validità definitiva. Anche se per alcune banche viene effettuata in un momento precedente la “subordinata” per definizione è la perizia. Questo non toglie che se la perizia fosse negativa ci rimarrebbe comunque la delibera finanziaria, che solitamente ha valdità 6 mesi. Dovremmo solo trovarci un’altra casa.

LA PERIZIA

Da tempo ormai ad occuparsi delle perizie per le banche sono delle società private, esterne, che specializzate nello svolgere questa attività mettono a disposizione delle banche i propri professionisti.

Questi si devono attenere alle politiche di ogni banca per le quali lavorano  garantendo maggiore professionalità, minor costo (anche per il cliente), ma soprattutto minore malleabilità nei confronti dei clienti stessi, degli agenti immobiliari, dei costruttori.

Incaricato dalla banca, il perito prenderà appuntamento con la persona da noi segnalata che lo accompagnerà a visionare l’immobile che per prima cosa confronterà con la piantina in suo possesso.

Farà delle foto, se necessarie, e ne constaterà lo stato generale evidenziandone eventuali criticità o all’opposto particolari rifiniture. Tutto il resto viene fatto a tavolino, estrapolando dall’atto precedente le informazioni relative alla licenza di costruzione, all’anno di costruzione, alla categoria catastale, alla presenza di eventuali condoni edilizi. Spesso si confronta l’immobile da periziare con altri della stessa tipologia e nella stessa zona per tararne la valutazione di mercato.

Compilata da parte del perito, la perizia depositata alla sua società viene girata alla banca che la confronterà con quanto in suo possesso per accertare la congruità della cifra che deve erogare per il nostro mutuo.

E’ tutto a posto possiamo chiamare il notaio che avremo scelto, in genere, tranne casi particolari, è appunto l’acquirente/mutuatario che lo sceglie.

LA CHIAMATA D’ATTO

A questo punto avremo messo in contato la banca con il nostro notaio al quale per tempo avevamo fatto avere gli stessi documenti dell’immobile. Il notaio farà tutta una serie di controlli richiesti dalla banca e di solito risalenti fino a 20 anni prima, e compilerà una relazione, ( RNP Relazione Notarile Preliminare ), spesso su modello fornito dalla banca stessa.

Cercando di far combaciare le esigenze di tutti, venditori, compratori/mutuatari, garanti e banca, possiamo fissare la data in cui, o a studio del notaio o in banca andremo a stipulare la nostra compravendita e il nostro mutuo.

Siamo veramente al traguardo è il caso di dire ” l’atto” finale.

IL ROGITO

Già; perchè il rogito altro non è che la sottoscrizione davanti al notaio dell’atto di compravendita della nostra casa (atto pubblico), e l’atto di mutuo (atto privato) con il quale l’abbiamo finanziata.

Per l’atto di mutuo, col notaio e il suo assistente, che in qualche modo fa da testimone, insieme a noi ci saranno i nostri garanti (se necessari) e i venditori se l’atto è unilaterale (senza la presenza del rappresentante della banca). Altrimenti ci sarà anche il procuratore della banca (atto bilaterale), o magari anche il procuratore di un’altra banca (atto trilaterale) se con il nostro mutuo andremo a saldare (controestinguere) un eventuale mutuo residuo dei nostri venditori.

Ascoltata la lettura degli atti e apposte le firme finalmente pagheremo la nostra casa e ne prenderemo le chiavi

Noi siamo i proprietari del denaro, noi avremo già detto alla banca, prima di andare dal notaio, come dovevano essere divise le somme.

L’EROGAZIONE DELLE SOMME

Normalmente ci sono tre modi da parte della banca di onorare il mutuo.

Con assegni circolari, con bonifico bancario, con assegni di traenza (quelli con cui le assicurazioni ci rimborsano gli incidenti).

Quello che può cambiare, in base alla politica della banca,  è il momento in cui i nostri venditori potranno materialmente incassare.

Contestualmente all’atto

Apposte le firme il notaio consegna materialmente gli assegni ai venditori che potranno incassarli nei giorni necessari in base alla loro banca.

Dopo l’iscrizione ipotecaria

Solo dopo che il notaio abbia materialmente iscritto, come da contratto, l’ipoteca sull’immobile che abbiamo dato in garanzia alla banca per il mutuo.

Quindi dopo due o tre giorni

Dopo il consolidamento dell’ipoteca

Non dopo l’iscrizione, ma dopo che l’ipoteca sia consolidata, cioè abbia materialmente cominciato il suo effetto di garanzia a favore della banca.

La legge prescrive entro 11 giorni.

Nel frattempo, in tutti i casi, il denaro verrà custodito dal notaio fino alla sua disponibilità e consegna al nostro venditore.

26. December 2014 · Comments Off on Mutui Prima Casa e Tassi – Cosa Bisogna Sapere · Categories: Mutui

Già perchè il mutuo è un “prodotto finanziario” e quindi ha valenza commerciale, con tutto quello che comporta nel bene e nel male.

In quest’ultimo periodo è molto rallentata, ma fino a tre anni fà c’è stata una vera e propria rincorsa, da parte delle banche, a sfornare prodotti di mutuo innovativi e allettanti.

mutuo

Ma dobbiamo alle banche specializzate nella loro costruzione e nella vendita, se i mutui sono stati definitivamente sdoganati come “prodotti”, svecchiando il concetto tradizionale di mutuo per la casa.

Erano gli inizi degli anni ’90 quando banche, commercialmente aggressive, come la Banca Woolwich (ora nel gruppo Barclays) e la Abbey National Bank (dalla quale il gruppo Unicredit ha rilevato tutta la rete di vendita al suo ritiro dall’Italia), ed altre non meno importanti, portavano nel nostro paese la figura del Consulente di Credito Immobiliare.

Questo implicava un vero e proprio listino prodotti, tra i quali scegliere il mutuo più adatto all’esigenza specifica del cliente, un concetto lontano anni luce dall’approccio tradizionale delle banche nostrane.

A tutto vantaggio dei consumatori che cominciavano ad avvicinarsi al mutuo in modo più consapevole, moderno ed efficiente.

Fatta questa premessa, storica, analizzeremo quanto il mercato offre in termini di prodotti di mutuo soprattutto per l’acquisto della casa, ma non prima di aver fatto il punto sui meccanismi che ne determinano e condizionano la struttura.

Infatti qualunque sia il mutuo che sceglieremo, alla base ci sarà sempre e comunque lo sviluppo di un “piano di ammortamento”, cioè di quella struttura matematica che permette di rimborsare, fino ad azzerarla, la somma che ci è stata prestata per la realizzazione dei nostri progetti.

Questo attraverso una somma di denaro (rata), in un tempo stabilito (durata), ad un certo costo (il tasso di interesse).

I prodotti di cui parleremo, saranno comunque tutti figli delle due grandi famiglie:

MUTUI A TASSO FISSO

MUTUI A TASSO VARIABILE

Vale la pena di ricordare cos’è un piano di ammortamento, per rendere più immediata la comprensione di quanto spiegheremo in seguito.

Piano di ammortamento.

Ce ne sono di vari tipi , ma quello maggiormente usato è quello chiamato “alla francese” , è lì che è nato, che deve il suo successo proprio alla sua semplicità e di utilizzo e di comprensione.

Il suo presupposto è:

La somma della quota capitale contenuta nelle rate deve ammontare all’importo originario del prestito.

Pagando le rate vanno riconosciuti tutti gli interessi maturati nel periodo cui la rata si riferisce.

Quindi supponiamo di aver chiesto alla nostra banca un prestito di 1.000,00 euro e che ci abbiano chiesto un interesse dell’ 1% per ogni mese (in matematica finanziaria l’interesse si calcola sempre mensile; il 5% annuo è lo 0,42% mese), e pattuiamo una rata di 500,00 euro.

In estrema sintesi avremo:

PAGAMENTO CAPITALE CAPITALE RESIDUO INTERESSI RATA
Prestito 1.000,00
1° Mese 500,00 500,00 10,00 510,00
2° Mese 500,00 00 5,00 505,00
TOTALE 1.000,00 15,00

Ma da dove nasce il tasso di interesse che dovremo pagare

Gli indici di riferimento per determinare il tasso di interesse

Con l’avvento dell’Euro, nato appositamente per garantire ai paesi aderenti stabilità monetaria, sono stati assunti anche per i mutui indici di riferimento che fossero più stabili, ma soprattutto maggiormente verificabili.

Il tasso finale del nostro mutuo, infatti, sarà composto dal tasso base (l’indice di riferimento) al quale andrà aggiunto lo “spread” (si traduce in scarto, margine) più semplicemente è il ricarico, il guadagno della banca che ci presterà il denaro.

Sia l’indice che lo spread sono riportati sul contratto di mutuo che firmeremo dal notaio; ad esempio tasso base 4%, spread 1,60% il tasso finale del nostro mutuo sarà il 5,60%.

Oggi sul nostro mercato vengono usati fondamentalmente 3 indici:

L’ IRS tasso base per i mutui a tasso fisso

L’ EURIBOR tasso base per i mutui a tasso variabile

Il tasso BCE recente alternativa per i mutui a tasso variabile

Vediamoli nel dettaglio:

IRS (acronimo di Interest Rate Swap)

Per poter garantire ad un suo cliente un tasso fisso per tutta la durata del mutuo, la banca deve essere certa di non rimetterci, e molto, in caso di rialzo dei tassi.

Per fare questo ricorre a dei contratti, appunto gli Swap, che stipula con altri soggetti, che al contrario con lo scopo di speculare si assumono tale rischio al posto della banca (Swap infatti vuol dire scambio).

L’IRS altro non è che il tasso pattuito a cui si conclude quest’accordo, ma serve solo per coprirsi dal rischio, quindi a questo poi la banca aggiunge il suo guadagno, lo spread.

In base alla durata del finanziamento si userà l’IRS del periodo corrispondente.

Per esempio, per un mutuo a tasso fisso della durata di 20 anni, l’indice di riferimento sarà l’IRS dei 20 anni  più lo spread.

L’ EURIBOR (acronimo per Euro Interbank Offered Rate).
L’indice sicuramente più conosciuto, è usato per determinare il tasso base dei mutui a tasso variabile.

E’ rappresentativo del tasso medio usato per le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee.

Rilevato tutti i giorni lavorativi è un indicatore affidabile e costantemente aggiornato proprio perchè usato dalle stesse banche per le loro compravendite di denaro.

Come per l’ Irs la sua durata è in relazione al tempo di restituzione del denaro.

Se è previsto che la banca debba restituire il denaro dopo una settimana si considererà l’ Euribor 1 settimana, se dopo un mese, l’Euribor a 1 mese e così di seguito.

Ci sono circa quaranta possibilità diverse matematicamente divise poi per anno solare 365 giorni, o per anno commerciale 360 giorni, leggermente più basso.

Ogni banca, secondo le proprie esigenze, decide di ancorare i mutui per i propri clienti all’Euribor che vuole, solitamente i più usati sono quelli a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi e solo in alcuni casi a quello con scadenza 12 mesi.


L’ Euribor è un indice estremamente sensibile all’andamento dell’economia generale e per questo “variabile”, questa caratteristica è quella che determina, alle date di revisione del tasso stabilite dal contratto, la variazione della rata dei mutui a tasso variabile.

Nelle durate lunghe comunque l’effetto degli aumenti e dei ribassi tendono ad annullarsi, da ricordare poi che le variazioni hanno sempre effetto sul capitale residuo, quindi da quel momento in poi.

Solo per dare un segno, possiamo affermare anche se in maniera un pò  empirica, che alla variazione di un 1% del tasso corrisponde mediamente un aumento della rata di circa 5 euro per ogni 10.000,00 euro di capitale residuo.

Tasso BCE (Banca Centrale Europea).

Non senza polemiche, il Decreto Legge n° 185 del 29/11/2008, ha imposto a tutte le banche l’introduzione nei propri listini di prodotti di mutuo a tasso variabile aventi come tasso base quello della Banca Centrale Europea.

Questo dovrebbe consentire di avere nel tempo tassi più stabili, meno volatili, o almeno più stabili per lassi di tempo più lunghi rispetto all’Euribor.

Tale vantaggio, però, spesso viene vanificato dal fatto che le banche a questo parametro di base hanno generalmente deciso di applicare spread meno favorevoli rispetto all’Euribor.

Nella prossima guida cercheremo di conoscere meglio la struttura dei mutui a tasso fisso e a tasso variabile presenti sul mercato.