Mutui Prima Casa e Tassi – Cosa Bisogna Sapere

Già perchè il mutuo è un “prodotto finanziario” e quindi ha valenza commerciale, con tutto quello che comporta nel bene e nel male.

In quest’ultimo periodo è molto rallentata, ma fino a tre anni fà c’è stata una vera e propria rincorsa, da parte delle banche, a sfornare prodotti di mutuo innovativi e allettanti.

Ma dobbiamo alle banche specializzate nella loro costruzione e nella vendita, se i mutui sono stati definitivamente sdoganati come “prodotti”, svecchiando il concetto tradizionale di mutuo per la casa.

Erano gli inizi degli anni ’90 quando banche, commercialmente aggressive, come la Banca Woolwich (ora nel gruppo Barclays) e la Abbey National Bank (dalla quale il gruppo Unicredit ha rilevato tutta la rete di vendita al suo ritiro dall’Italia), ed altre non meno importanti, portavano nel nostro paese la figura del Consulente di Credito Immobiliare.

Questo implicava un vero e proprio listino prodotti, tra i quali scegliere il mutuo più adatto all’esigenza specifica del cliente, un concetto lontano anni luce dall’approccio tradizionale delle banche nostrane.

A tutto vantaggio dei consumatori che cominciavano ad avvicinarsi al mutuo in modo più consapevole, moderno ed efficiente.

Fatta questa premessa, storica, analizzeremo quanto il mercato offre in termini di prodotti di mutuo soprattutto per l’acquisto della casa, ma non prima di aver fatto il punto sui meccanismi che ne determinano e condizionano la struttura.

Infatti qualunque sia il mutuo che sceglieremo, alla base ci sarà sempre e comunque lo sviluppo di un “piano di ammortamento”, cioè di quella struttura matematica che permette di rimborsare, fino ad azzerarla, la somma che ci è stata prestata per la realizzazione dei nostri progetti.

Questo attraverso una somma di denaro (rata), in un tempo stabilito (durata), ad un certo costo (il tasso di interesse).

I prodotti di cui parleremo, saranno comunque tutti figli delle due grandi famiglie:

MUTUI A TASSO FISSO

MUTUI A TASSO VARIABILE

Vale la pena di ricordare cos’è un piano di ammortamento, per rendere più immediata la comprensione di quanto spiegheremo in seguito.

Piano di ammortamento.

Ce ne sono di vari tipi , ma quello maggiormente usato è quello chiamato “alla francese” , è lì che è nato, che deve il suo successo proprio alla sua semplicità e di utilizzo e di comprensione.

Il suo presupposto è:

La somma della quota capitale contenuta nelle rate deve ammontare all’importo originario del prestito.

Pagando le rate vanno riconosciuti tutti gli interessi maturati nel periodo cui la rata si riferisce.

Quindi supponiamo di aver chiesto alla nostra banca un prestito di 1.000,00 euro e che ci abbiano chiesto un interesse dell’ 1% per ogni mese (in matematica finanziaria l’interesse si calcola sempre mensile; il 5% annuo è lo 0,42% mese), e pattuiamo una rata di 500,00 euro.

In estrema sintesi avremo:

Ma da dove nasce il tasso di interesse che dovremo pagare

Gli indici di riferimento per determinare il tasso di interesse

Con l’avvento dell’Euro, nato appositamente per garantire ai paesi aderenti stabilità monetaria, sono stati assunti anche per i mutui indici di riferimento che fossero più stabili, ma soprattutto maggiormente verificabili.

Il tasso finale del nostro mutuo, infatti, sarà composto dal tasso base (l’indice di riferimento) al quale andrà aggiunto lo “spread” (si traduce in scarto, margine) più semplicemente è il ricarico, il guadagno della banca che ci presterà il denaro.

Sia l’indice che lo spread sono riportati sul contratto di mutuo che firmeremo dal notaio; ad esempio tasso base 4%, spread 1,60% il tasso finale del nostro mutuo sarà il 5,60%.

Oggi sul nostro mercato vengono usati fondamentalmente 3 indici:

L’ IRS tasso base per i mutui a tasso fisso

L’ EURIBOR tasso base per i mutui a tasso variabile

Il tasso BCE recente alternativa per i mutui a tasso variabile

Vediamoli nel dettaglio:

IRS (acronimo di Interest Rate Swap)

Per poter garantire ad un suo cliente un tasso fisso per tutta la durata del mutuo, la banca deve essere certa di non rimetterci, e molto, in caso di rialzo dei tassi.

Per fare questo ricorre a dei contratti, appunto gli Swap, che stipula con altri soggetti, che al contrario con lo scopo di speculare si assumono tale rischio al posto della banca (Swap infatti vuol dire scambio).

L’IRS altro non è che il tasso pattuito a cui si conclude quest’accordo, ma serve solo per coprirsi dal rischio, quindi a questo poi la banca aggiunge il suo guadagno, lo spread.

In base alla durata del finanziamento si userà l’IRS del periodo corrispondente.

Per esempio, per un mutuo a tasso fisso della durata di 20 anni, l’indice di riferimento sarà l’IRS dei 20 anni  più lo spread.

L’ EURIBOR (acronimo per Euro Interbank Offered Rate).
L’indice sicuramente più conosciuto, è usato per determinare il tasso base dei mutui a tasso variabile.

E’ rappresentativo del tasso medio usato per le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee.

Rilevato tutti i giorni lavorativi è un indicatore affidabile e costantemente aggiornato proprio perchè usato dalle stesse banche per le loro compravendite di denaro.

Come per l’ Irs la sua durata è in relazione al tempo di restituzione del denaro.

Se è previsto che la banca debba restituire il denaro dopo una settimana si considererà l’ Euribor 1 settimana, se dopo un mese, l’Euribor a 1 mese e così di seguito.

Ci sono circa quaranta possibilità diverse matematicamente divise poi per anno solare 365 giorni, o per anno commerciale 360 giorni, leggermente più basso.

Ogni banca, secondo le proprie esigenze, decide di ancorare i mutui per i propri clienti all’Euribor che vuole, solitamente i più usati sono quelli a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi e solo in alcuni casi a quello con scadenza 12 mesi.

L’ Euribor è un indice estremamente sensibile all’andamento dell’economia generale e per questo “variabile”, questa caratteristica è quella che determina, alle date di revisione del tasso stabilite dal contratto, la variazione della rata dei mutui a tasso variabile.

Nelle durate lunghe comunque l’effetto degli aumenti e dei ribassi tendono ad annullarsi, da ricordare poi che le variazioni hanno sempre effetto sul capitale residuo, quindi da quel momento in poi.

Solo per dare un segno, possiamo affermare anche se in maniera un pò  empirica, che alla variazione di un 1% del tasso corrisponde mediamente un aumento della rata di circa 5 euro per ogni 10.000,00 euro di capitale residuo.

Tasso BCE (Banca Centrale Europea).

Non senza polemiche, il Decreto Legge n° 185 del 29/11/2008, ha imposto a tutte le banche l’introduzione nei propri listini di prodotti di mutuo a tasso variabile aventi come tasso base quello della Banca Centrale Europea.

Questo dovrebbe consentire di avere nel tempo tassi più stabili, meno volatili, o almeno più stabili per lassi di tempo più lunghi rispetto all’Euribor.

Tale vantaggio, però, spesso viene vanificato dal fatto che le banche a questo parametro di base hanno generalmente deciso di applicare spread meno favorevoli rispetto all’Euribor.

Nella prossima guida cercheremo di conoscere meglio la struttura dei mutui a tasso fisso e a tasso variabile presenti sul mercato.