In periodi di tassi di interesse molto bassi è sicuramente utile e interessante approfondire l’argomento riguardante la rinegoziazione di un mutuo.
Ancora di più quando alla convenienza dei tassi corrisponde anche, e normalmente è così, un periodo di crisi economica tale da rendere il proprio mutuo un pesante fardello
Vedremo, quindi, cosa ci permettono le leggi e le banche per alleggerire il nostro peso e far rientrare il nostro mutuo entro parametri più sostenibili.
Spesso la rinegoziazione e la sostituzione di un mutuo sono concetti che si sovrappongono e si confondono, su questo cercheremo di fare chiarezza come sempre per agevolare una scelta più consapevole e conveniente.
RINEGOZIAZIONE
Come implicito nel termine stesso, è negoziare migliori condizioni con la banca con la quale abbiamo a suo tempo contratto un mutuo, la banca originaria.
La rinegoziazione è’ sicuramente l’operazione più semplice ed economica.
Normalmente basta mandare una raccomandata alla nostra banca attraverso la quale chiederemo delle condizioni migliorative rispetto a quelle originarie misurate sulle nostre nuove esigenze e sul cambiamento dello scenario economico.
In questo ambito quello che potremo chiedere alla banca senza che questo causi una “novazione” del contratto con diverse conseguenze di carattere giuridico sono:
L’allungamento della durata del periodo di ammortamento (che se superiore ai 20 anni comporterà la rinnovazione dell’ipoteca)
Una diversa indicizzazione del tasso variabile, in poche parole la riduzione dello spread, quindi il guadagno della banca.
Il passaggio da tasso variabile a tasso fisso.
Con le solite eccezioni, le banche in genere non hanno difficoltà ad acconsentire a tali richieste, spesso anche tutte insieme, questo per non perdere il cliente e mantenere con lui un profittevole rapporto economico.
Alcune banche prevedono all’interno dei loro contratti di mutuo un’interessante clausola che concede una riduzione automatica della percentuale di spread, applicata al tasso, in presenza di pagamenti regolari delle rate per un tempo prestabilito, di solito i primio 15 anni.
Diverso è invece il caso di quando andremo a chiedere alla banca originaria condizioni che prevedano più che una negoziazione economica una vera e propria “novazione”, quando per esempio chiediamo:
Una variazione dell’importo orioginario.
Una variazione dell’importo dell’ipoteca originaria.
Il cambiamento dell’immobile dato originariamente in garanzia.
In questo caso la banca originaria potrebbe avere difficoltà sulla tenuta dell’ipoteca originaria, la giusta garanzia sull’obbligazione da noi assunta nei suoi confronti, e potrebbe essere necessaria l’iscrizione di una nuova ipoteca.
Non avremo più quindi solo una rinegoziazione ma dovremmo realmente sostituire il nostro mutuo con un altro che, alle nuove condizioni, andrà ad estinguere il precedente.
SOSTITUZIONE
Un nuovo contratto di mutuo, un nuovo atto notarile, quindi delle spese, ma comunque il mantenimento della detraibilità fiscale degli interessi, naturalmente se l’oggetto della garanzia rimane la nostraprima casa.
La sostituzione può avvenire attraverso la stessa banca del mutuo originario, o attraverso un mutuo contratto con un nuova banca, alla base ci sarà sempre e comunque una nuova iscrizione ipotecaria.
Sempre meno banche sono disponibili alla sostituzione dei propri mutui, o almeno la scoraggiano proponendo condizioni tali da pregiudicarne la convenienza.
Saremo quindi costretti, nella maggior parte dei casi, a rivolgerci ad una altra banca con la possibilità di aspirare a condizioni migliori sia in termini economici che contrattuali.
Potremmo infatti chiedere una somma in più di denaro rispetto al capitale residuo del mutuo originario, un vero e proprio rifinanziamento, potremmo, anche se più raramente accettato, offrire in garanzia un immobile diverso.
Potremmo cambiare, e non è poco, gli attori del contratto originario, per liberare, per esempio, dei garanti non più necessari o aggiungere magari dei figli che vogliamo corresponsabilizzare a livello familiare.
Risulta essere bene ricordare che nel caso di un mutuo di sostituzione che preveda della liquidità aggiuntiva e come immobile dato in garanzia la prima casa, la detraibilità fiscale degli interessi si mantiene solo per la parte usata alla controestinzione del capitale residuo del mutuo originario.
Per la parte di liquidità aggiuntiva, se non finalizzata alla ristruturazione, gli interessi non sono detraibili, in sede di dichiarazione dei redditi bisognerà fare la proporzione tra le due quote.
Le banche, per fronteggiare la grande richiesta di mutui di sostituzione in questi ultimi due anni, hanno inserito nei propri listini prodotti di mutuo dedicati sia alla sostituzione che al rifinanziamento.
L’unico lato negativo è che per la ben nota legge della domanda e dell’offerta spesso questi mutui hanno condizioni economiche peggiorative rispetto ai mutui per acquisto.
Un’ulteriore possibilità al nostro desiderio o necessità di trovare per il nostro mutuo, già in essere, condizioni economiche e contrattuali più sostenibili ce l’ha data la legge:
MUTUO PER SURROGA
Con la legge n° 40 del 2 Aprile 2007, più conosciuta come Decreto Bersani, coerentemente con l’articolo 1202 del codice civile che regola il trasferimento, con atto di surrogazione per volontà del debitore, del proprio debito da un creditore ad un altro, è stata data la possibilità a tutti di poter esercitare il diritto di trasferire, senza alcun costo, l’ipoteca sul proprio immobile a garanzia di un contratto di mutuo, da una banca ad un’altra.
Se da una parte è molto facile concettualmente, in pratica il trasferimento dell’ipoteca da una banca ad un’altra è una procedura piuttosto complessa che prevede tutta una serie di adempimenti che rendono questo mutuo non amato e soprattutto subito dalle banche.In termini più semplici ognuno di noi ha il diritto di poter sostituire la banca con la quale abbiamo contratto il mutuo per l’acquisto della nostra prima casa, con un’altra banca che ci faccia migliori condizioni.
Contrariamente al mutuo di sostituzione o di rifinanziamento, nel mutuo per surroga si possono cambiare solo alcuni termini del contratto originario, ma solo quelli relativi alla durata, al tasso, al prodotto, ma in nessun modo possono cambiare gli attori originari, che devono rimanere rigorosamente gli stessi, come lo stesso deve rimanere l’immobile posto a garanzia e il capitale da finanziare nei limiti del capitale residuo del mutuo originario.
Naturalmente cambiando l’unico attore possibile, la banca, se pur a costo zero, è necessaria la stipula di un nuovo atto.
Uno degli elementi di criticità dell’operazione di surroga è nella necessità di mantenere inalterata l’ipoteca già esistente sia come importo originario sia come valore di iscrizione.
Ciò, per esempio, rende incompatibili banche che hanno diversa percentuale di iscrizione ipotecaria.
Se la nostra banca originaria aveva iscritto all’origine ipoteca per il 200% della cifra di mutuo iniziale e la nuova banca usa invece iscrivere per il 150%, anche in presenza di condizioni molto più favorevoli non potremmo accedervi.
E’ doveroso sottolineare come una legge a favore dei consumatori di fatto sia stata immediatamente male accolta da tutto il sistema bancario che ha reagito dapprima disattendendo i suoi dettami, e subito dopo aumentando sensibilmente gli spread e riducendo i prodotti disponibili, tanto da scoraggiare i consumatori stessi a ricorrere a tale istituto.
La scelta della nuova banca va comunque fatta con molta attenzione in quanto una volta che abbiamo fatto la prima surroga difficilmente potremo farne una seconda, e su questo le banche pare che siano tutte concordi.