Abbiamo visto nella guida precedente le possibilità offerte dal mercato per i mutui a tasso fisso con le varianti più importanti o almeno le più attuali.
Ma dove l’ingegneria finanziaria e la comunicazione commerciale si sono maggiormente date da fare è sul fronte dei prodotti di mutuo a tasso variabile.
Nettamente preferiti rispetto ai precedenti a tasso fisso in quanto caratterizzati da rate che fin dall’inizio sono sensibilmente più basse, quindi o maggiormente accessibili o figlie di un maggiore capitale disponibile.
Ai fini della rischiosità di un prodotto legato alla variabilità dei tassi di interesse (vedi Euribor), determinante è la cifra che andremo a chiedere alla nostra banca.
Esemplificando, possimo dire che, per un mutuo di 100.000 euro, l’aumento di un 1% del tasso di interesse, determinerebbe l’aumento della nostra rata di circa 50 euro, viene da sè che maggiore è la cifra di cui avremo bisogno, maggiore sarà l’aumento della nostra rata.
Secondo l’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa la cifra media italiana di richiesta di mutuo è di 117/118.000 euro, mentre la durata può arrivare anche a 50 anni.
Ma vediamo nel dettaglio questa grande famiglia:
MUTUI A TASSO VARIABILE PURI
Sono i mutui nei quali le oscillazioni del tasso di interesse, in linea teorica non hanno limiti; alla revisione periodica prevista dal contratto, ogni mese, ogni tre mesi, o 6 o più raramente 12 mesi, la rata si aggiorna o in salita o in discesa.
In realtà l’Euro dovrebbe determinare una certa stabilità dei tassi di interesse, la forbice dovrebbe attestarsi tra il 2% e l’ 8% ma certo non c’è garanzia alcuna e l’intervallo non è poco.
Non adatto a chi non sopporta la pressione psicologica della dinamica dei tassi, spesso scelta obbligata per ragioni di opportunità economica, può rappresentare comunque una buona opzione per cifre contenute o durate molto lunghe.
Nel lungo periodo il saldo tra aumento e diminizione dei tassi è sempre stato favorevole alla diminuzione, mantenendoli di solito più competitivi rispetto ai tassi fissi.
MUTUI A TASSO VARIABILE CON OPZIONE
Prodotto di successo, interessante e sofisticato, che prevede però una buona informazione e la capacità di seguire l’andamento dei mercati finanziari da soli o con l’aiuto di un consulente.
Il contratto di questo mutuo offre la possibilità di passare, in qualsiasi momento o in periodi prestabiliti, al tasso fisso e mantenerlo a scelta per un determinato periodo.
Di solito il periodo a tasso fisso è opzionabile per durate comprese tra i 2 e i 10 anni, a seconda delle banche ed ha i vantaggio che il parametro di riferimento (l’IRS vedi) sarà sempre quello, più basso, della durata scelta e non quello della durata complessiva del mutuo.
Allo scadere del periodo a tasso fisso si ritorna nel variabile ma sempre con l’opzione di poter ripassare al tasso fisso e così per tutta la durata del mutuo.
Adatto a chi, soprattutto in questo momento di tassi bassissimi, vuole approfittarne ma lasciarsi un’ ancora di salvezza per affrontare una, sempre posibile, inversione di tendenza.
Adatto anche a chi ritiene di avere un’adeguata partecipazione agli eventi economici senza subirli ma adattandoli alla propria situazione.
Risulta essere bene chiarire che il passaggio al tasso fisso, pur essendo relativo al capitale residuo, sarà regolato sempre ai tassi di quel momento.
Chi ritenesse, attraverso questo prodotto di pagare sempre lo stesso tasso fisso, magari quello più competitivo, sbaglia mutuo.
Altra raccomandazione è quella di annotarsi le scadenze per l’esercizio del diritto di opzione in quanto la banca di solito non manda alcuna comunicazione.
MUTUI A TASSO VARIABILE E RATA COSTANTE
Mutui a tasso variabile che prevedono il pagamento di una rata sempre costante e che recepiscono la variazione dei tassi allungando o accorciando la durata.
Risulta essere intuitivo come in un momento come questo di tassi straordinariamente bassi, fissare ora la nostra rata sia molto allettante, tanto da far apparire questa tipologia di mutuo appetibile.
Tuttavia và maneggiato con cura, o almeno sapendo con precisione il suo meccanismo rispetto alla dinamica della durata.
La loro durata infatti può essere illimitata, limitata e prestabilita, o con dei paletti sia in caso di aumento che di diminuzione ma comunque sia quello che è certo e che il nostro debito va saldato.
Questo vuol dire che se alla fine del periodo massimo, quando previsto, se rimane del capitale da saldare biosogna farlo in unica soluzione o in rari casi può essere rifinanziato ma certo con poca convenienza.
Per completezza di informazione va menzionato un mutuo a rata costante un pò atipico, e unico sul mercato, che proposto dalla ING, ha la caratteristica di prevedere i primi 10 anni a tasso fisso e all’undicesimo anno si blocca la rata (ma quella del fisso quindi più alta).
Inoltre ha la durata massima stabilita da contratto, da 15 a 18; da 20 a 25; da 25 a 33; da 30 a 40; e come se non bastasse se alla fine del periodo massimo dovesse avanzare del capitale da saldare, la differenza se l’ accolla la banca.
Per le altre banche diciamo che normalmente viene previsto un aumento del periodo massimo intorno al 40/60% in più della durata stabilita, per esempio un mutuo della durata originaria di 25 anni può allungarsi a 35/40.
Mutuo consigliabile a richedenti giovani, fino ai 40 anni massimo, che magari avrebbero pagato un affitto, pari alla rata fissata all’inizio, e ancora poco sensibili al tempo che passa.
C’ è da dire che la banca il calcolo dell’età finanziabile lo fà sulla durata massima raggiungibile dal mutuo, periodo entro il quale non può andare, per permetterne la chiusura entro i 75 anni o 80, o più raramente 85.
MUTUI A TASSO VARIABILE CON IL CAP
Mutui gettonatissimi al momento in cui scriviamo, dove alla rischiosità del tasso variabile viene contrapposto un limite, CAP, al di sopra del quale non può più salire.
Di derivazione anglosassone il tetto, dall’inglese Capped Rate, può essere applicato sia ad un mutuo variabile puro, sia ad un variabile con opzione.
Naturalmente in questo caso, il tetto si applica solo al periodo in cui si prosegue a tasso variabile, quando si opziona il fisso il tasso sarà come al solito quello del momento.
La fortuna di questi prodotti, amplificata dalla pubblicità che tutte le banche hanno intrapreso insieme alla corsa ad inserirli nel proprio listino, è dovuta alla percezione da parte dei clienti di essere al sicuro comunque vada a finire.
Ma la banca per garantire se stessa su un aumento superiore dei tassi rispetto al Cap, deve comprare strumenti finanziari tra i quali per esempio dei Covered Warrant Cap, scaricandone il costo sui clienti in termini di aumento di spread.
Quindi come sempre, quando la domanda è forte, il prezzo sale e senza rendersene conto si rischia di pagare un costo per tutta la durata del mutuo che già da solo compenserebbe l’aumento dei tassi di un variabile senza cap.
Il Cap che và per la maggiore è al 5,50% se ne cominciano a vedere al 6% certo se lasciamo comunque oscillare la nostra rata dal 2% al 6% che protezione è?
Alcuni addirittura prevedono che il maggior interesse raggiunto, superiore al tetto massimo, venga saldato alla fine del mutuo, o rimborsato attraverso un allungamento della durata.Adatto a chi vuole tutto
MUTUI A TASSO VARIABILE CON IL CAP E FLOOR
Una variante del precedente in cui oltre ad esserci un tetto massimo c’è anche un pavimento.
Così come il tasso non può salire al di sopra di una certa percentuale, così non può scendere al di sotto della stessa percentuale di solito nell’ordine del 2/3% in più o in meno rispetto al tasso iniziale.
Poco usati nei periodi di tassi molto bassi, sono utili nel momento della risalita ma fastidiosi nel caso i tassi dovessero scendere al di sotto della nostra soglia.
MUTUI A TASSO VARIABILE E RIMBORSO LIBERO DI CAPITALE
Mutui la struttura dei quali prevede che la rata da pagare, per tutta la durata, sarà sempre composta dalla sola quota degli interessi, mentre il capitale può essere versato in maniera estremamente “libera”.
In realtà, da contratto, sono sempre previsti dei paletti, diversi da banca a banca, che riguardano sia la scadenza massima in cui versare, sia le quote minime di capitale.
Ci sono rimborsi previsti ogni due anni, altri ogni 5, altri con durate più ampie proporzionali alla durata complessiva, comune a tutti la durata massima in cui bisogna chiudere il mutuo.
Nel momento in cui si versa la quota capitale stabilita, di solito in percentuale sul capitale iniziale, viene ricalcolata la rata sul capitale residuo, che sarà sempre composta di soli interessi, e così per tutta la durata del mutuo.
Ce ne sono con quote di capitali costanti, crescenti, o addirittura alcuni prevedono una maxi rimborso di capitale finale.
Adatto a tutte quelle persone che hanno forti variabilità di reddito o periodi stabiliti in cui aumenta la propria disponibilità di capitali magari per il tipo di attività, di grande appeal per chi vuole gestire il proprio denaro, facendolo rendere, prima di versarlo nel mutuo.
MUTUI IN VALUTA
Anche se caratterizzati spesso da tassi di interesse al di sotto di tutte le aspettative, lasciano al sottoscrittore la responsabilità di accollarsi il “rischio cambio“, componente fondamentale di questo tipo di prodotti.Mutui attualmente, soprattutto dopo l’avvento dell’euro, non molto usati anche per l’alea di rischio che le oscillazioni delle valute rappresentano.
Sono strutture contrattuali dove maggiore è l’aspetto speculativo, basato sulla possibilità che la valuta di riferimento sia per la maggior parte della durata svalutata nei confronti dell’Euro.
Questo farebbe sì che il capitale richiesto in Euro in realtà nella valuta del mutuo sia sensibilmente inferiore, a patto che rimanga tale e che a causa del rialzarsi della valuta estera non fossimo costretti a riconvertirlo in Euro trovandoci esattamente nella situazione opposta.
Assolutamente non adatto alle famiglie che vogliono comprare la propria casa in tranquillità.
Adatto a chi percepisce il proprio reddito nella valuta del mutuo, o a chi amante della speculazione possa supportare anche repentini e importanti aumenti della rata.
I mutui migliori di questa tipologia sono strutturati in modo da far pagare sempre una rata costante e accantonare i guadagni fatti nei momenti di cambio favorevoli per utilizzarli nei momenti negativi.