L’acquisizione di terreni agricoli è soggetta a normative peculiari che differiscono significativamente dall’acquisto di altre tipologie di proprietà immobiliari. Queste disposizioni regolano minutamente sia gli aspetti legali sia quelli fiscali dell’operazione. È essenziale, pertanto, approcciarsi a tale processo con un’accurata conoscenza delle leggi vigenti in materia, al fine di evitare incomprensioni che potrebbero tradursi in spiacevoli conseguenze economiche e legali. Affidarsi a professionisti del settore è fondamentale per navigare con sicurezza nelle complessità associate all’acquisto di terreni agricoli.
Indice
Requisiti per l’acquisto di un terreno agricolo
Per procedere all’acquisto di un terreno classificato come agricolo, è indispensabile che la proprietà sia registrata conformemente alla categoria E del piano urbanistico comunale. Tale classificazione necessita della verifica mediante il Certificato di Destinazione Urbanistica, documento essenziale che identifica ogni vincolo relativo al terreno in questione. Poiché tale certificato riveste un ruolo fondamentale nella stipula del rogito, si consiglia di avviare tempestivamente la relativa procedura.
L’atto di acquisto deve essere perfezionato attraverso un notaio, prassi standard anche per altre categorie di terreni.
Spesso si ricorre a scritture private per la vendita di terreni agricoli, non registrate a causa degli elevati costi notarili, superiori al valore del terreno stesso. Questo metodo di acquisto però non consente l’aggiornamento dei dati del nuovo proprietario nel catasto, mantenendo il terreno a nome del venditore o di precedenti proprietari se anche loro hanno utilizzato una scrittura privata. Secondo l’articolo 2702 del codice civile, una scrittura privata acquisisce validità legale come prova (salvo contestazioni per falsità) solo se la parte contro la quale è prodotta ne riconosce la firma, o se tale scrittura è legalmente considerata riconosciuta. Il Catasto ha una funzione principalmente fiscale, utile per il calcolo di tasse e imposte sugli immobili. Però , le informazioni contenute nella Visura Catastale non hanno valore legale, poiché il Catasto non è un ente probatorio. Per questo motivo è preferibile un contratto perfezionato attraverso un notaio.
Per salvaguardare la trasparenza delle operazioni e prevenire pratiche illecite, l’Agenzia delle Entrate effettua controlli per tre anni dall’acquisto, confrontando il valore dichiarato del terreno con quello di mercato. Qualora emergessero discordanze, con valori di vendita inferiori a quelli reali, verrà emessa una richiesta di integrazione delle imposte, notificata sia al venditore che all’acquirente, sebbene l’onere fiscale derivante gravi esclusivamente su quest’ultimo.
Nel contesto dell’acquisizione di terreni agricoli, assume particolare rilevanza il diritto di prelazione, che tutela gli affittuari e i coltivatori confinanti. A questi soggetti deve essere comunicata l’intenzione di vendere e il prezzo proposto, concedendo loro la possibilità di esercitare tale diritto entro trenta giorni dalla ricezione del preliminare di vendita. In aggiunta, è previsto il diritto di riscatto da parte degli stessi soggetti, esercitabile entro un anno dalla data di registrazione della vendita del terreno.
Le pertinenze del terreno agricolo, come strutture e accessori funzionali alla coltivazione, sono parte integrante della proprietà e, di conseguenza, soggette alle medesime condizioni favorevoli se destinate al servizio del terreno stesso. Prima di procedere con l’acquisto, è essenziale verificare la presenza di eventuali servitù, diritti di passaggio, accessi e altre peculiarità legali, come quelle derivanti da usucapione o simili circostanze.
Costi per l’acquisto di un terreno agricolo
L’acquisizione di un terreno agricolo comporta il pagamento di specifiche imposte, generalmente a carico dell’acquirente, indipendentemente dall’acquisto effettuato da privati o aziende. Le tasse applicabili in assenza di esenzioni o sconti particolari sono le seguenti
-Imposta di registro, pari al 15% del valore di acquisto del terreno agricolo.
-Imposta catastale.
-Imposta ipotecaria, la quale è fissata in 50 euro.
-Imposta notarile.
Per quanto riguarda i costi relativi all’atto notarile necessario per l’acquisto, essi possono variare in base al tariffario del notaio prescelto e al valore del terreno agricolo in questione.