Nelle varie finalità a cui è destinato un mutuo, una delle più richieste è il mutuo di ristrutturazione, anche se in realtà sotto questa famiglia ne coesistono altri con caratteristiche e modalità proprie.
In questa sezione quindi vedremo
Mutui di ristrutturazione propriamente detti
Mutui di completamento
Mutui per costruzione
MUTUO DI RISTRUTTURAZIONE
Il mutuo di ristrutturazione propriamente detto è quello che generalmente viene destinato ad un immobile che stiamo comprando o ad un immobile di cui siamo già in possesso.
Immobile in fase di acquisto
Per la ristrtrutturazione di un immobile in fase di acquisto normalmente la banca si regola evidenziando al momento della perizia un doppio valore, quello rappresentato dalla casa nello stato in cui si trova e quello “a finire”, cioè il valore che la stessa casa assumerà una volta completata la ristrutturazione.
In base all’entità dei lavori e alla loro consistenza economica, testimoniata da un dettagliato preventivo lavori da presentarsi insieme alla domanda di mutuo, la banca erogherà il mutuo di ristrutturazione per la cifra necessaria all’acquisto in unica soluzione, per la cifra destinata alla ristrutturazione, in corso d’opera.
Più precisamente diremo: “a stato di avanzamento lavori” (in gergo SAL, il suo acronimo).
Risulta essere molto importante la presentazione del preventivo lavori in fase di acquisto e di richiesta di mutuo, un vero e proprio preventivo ben articolato e con il “computo metrico”, cioè con la qantificazione del costo di ristrutturazione per ogni metro quadrato.
Senza questo documento la banca farà rientrare sia la cifra di acquisto che di ristrutturazione nella sua percentuale massima di intervento sulla casa nello stato in cui si trova (dal 60% al 95%, il 100% ormai rarissimo, in base alle sue politiche di credito).
E’ importante sapere che in un mutuo di ristrutturazione le cifre che vengono deliberate a SAL vengono rimborsate con rate composte da soli interessi, la quota capitale si inizierà a pagare solo una volta che avremo incassato e utilizzato tutta la somma.
Finito questo periodo che si chiama “preammortamento”, la banca ricalcolerà il piano di ammortamento definitivo scalando la parte di interessi che abbiamo già pagato.
Questo può comportare un leggero aumento sulla rata, in quanto avendo già pagato una parte di interessi potremmo trovarci una durata complessiva più corta di qualche mese.
Immobile già di proprietà
Questo è il caso, molto più frequente in cui ci troviamo a dover chiedere un mutuo di ristrutturazione per effettuare dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria (quelli che coinvolgono le strutture vere e proprie dell’appartamento), sulla nostra casa.
Una differenza fondamentale è riscontrabile qualora sulla casa incida già un mutuo, e quindi un’ipoteca, oppure no.
Infatti è molto difficile trovare una banca, oggi, disposta a iscrivere, per un mutuo di ristrutturazione, un’ipoteca di secondo grado su un immobile già ipotecato da un’altra banca che avrebbe un diritto di priorità in caso di mancato pagamento.
Quindi se non trovassimo disponibile la stessa banca per il nuovo mutuo, saremmo costretti a prenderne uno complessivo che con una parte estinguerà il precedente e con l’altra finanzierà i nostri lavori.
Naturalmente il valore della nostra casa deve poter consentire l’ampliamento del debito e dell’ipoteca corrispondente.
Nel caso di un immobile libero da ipoteche è tutto più semplice anche in considerazione di cifre solitamente basse rispetto al valore complessivo degli immobili.
Proprio relativamente alle cifre, a seconda della politica delle banche, troveremo erogazioni a SAL, erogazioni in unica soluzione prima dei lavori, in unica soluzione a lavori ultimati.
MUTUI DI COMPLETAMENTO
Risulta essere il caso di una costruzione iniziata magari con risorse economiche proprie e da completare con l’ausilio di un mutuo, oppure di una casa acquistata nella sua struttura iniziale per poi finerne la costruzione, o ancora ma più difficile da ottenere, di un manufatto incompleto ancora da acquistare.
Nei primi due casi il comportamento delle banche non è molto diverso rispetto al mutuo di ristrutturazione, saranno sempre e solo erogazioni a SAL, la discriminante è lo stato in cui è il manufatto si presenta inizialmente.
Generalmente la banca preferirebbe già uno stato avanzato, ma non è raro il caso di banche che intervengono fin dallo scheletro in cemento armato con il tetto, mentre per altre è indispensabile la presenza di pareti e intonaci.
Ben diversa è la possibilità di accedere ad un mutuo di ristrutturazione che preveda sia l’acquisto che il completamento di un immobile ancora in costruzione.
La difficoltà nasce nel rischio da parte della banca di erogare cifre non sufficientemente garantite dai valori attuali del manufatto, questo determina una percentuale di intervento per l’acquisto molto bassa, spesso tale da non bastare per la conclusione della compravendita.
Anche in questo caso, come per l’acquisto e ristrutturazione, la cifra destinata all’acquisto verrebbe erogata per intero, quella per il completamento a stato d’avanzamento lavori.
MUTUO PER COSTRUZIONE
Ricordando che stiamo parlando di mutui al di fuori dell’esercizio di impresa ma realativi principalmente alle abitazioni private, il mutuo di ristrutturazione destinato alla costruzione è quello che ci permette di costruire la nostra casa fin dalle sue fondamenta.
Non facile da ottenere, per quelle pochissime banche che lo permettono, la procedura è la stessa del completamento a stato di avanzamento lavori.
Può accadere che alcune banche preferiscano saldare direttamente le varie imprese che si occupano della costruzione, questo per evitare che i lavori possano fermarsi e trovarsi quindi, in garanzia, un bene che oltre ad essere incompleto non rappresenta un valore ipotecario sufficiente alla copertura delle cifre erogate.
Diversamente dal completamento in cui se pur incompleta c’era una struttura in qualche modo quantificabile nel suo valore intrinseco, in questo caso la banca valuta con maggior favore quelle operazioni in cui almeno il terreno risulti già essere di nostra proprietà.
Operazioni di mutuo per costruzione che prevedano anche l’acquisto del terreno sono quasi impossibili oggi, salvo dare come garanzia alla banca altri immobili in nostro possesso a rafforzo dell’operazione richiesta.
In ultimo è importante ricordare alcuni elementi comuni a tutte le finalità del mutuo di ristrutturazione descritte, che sono indispensabili per il loro esito positivo:
Le banche non finanziano operazioni che possano rientrare in fenomeni di abusivismo edilizio.
La documentazione relativa agli immobili deve essere completa, esaustiva e progettualmente realizzabile e a norma della legislazione vigente.
I preventivi lavori devono sempre essere redatti da imprese regolarmente iscritte e verificabili.
In caso di completamento o importantanti ristrutturazioni il computo metrico e un vero capitolato lavori sono indispensabili.
In caso di costruzione è indispensabile avere già il progetto approvato dagli organi competenti, la licenza di costruzione in corso di validità o rinnovata, la DIA (Dichiarazione di Inizio Lavori), eventuali adempimenti fiscali già assolti.
La DIA è indispensabile anche in caso di ristrutturazione straordinaria, ovvero quei lavori che prevedano modifiche sostanziali del nostro immobile tali da aver necessità di autorizzazioni.
Sarebbe sempre auspicabile conservare, anche in caso di lavori svolti in economia, documentazione comprovante acquisti di materiale e mano d’opera; la banca ha la facoltà di poterli richiedere in qualunque momento nel corso della vita del nostro mutuo di ristrutturazione.
Ma per tutte le informazioni necessarie sulle detrazioni fiscali sui mutui di ristrutturazione il miglior consiglio è consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.