10. December 2014 · Comments Off on Mutuo Prima Casa – Requisiti · Categories: Mutui

I più pensano che il mutuo prima casa, si chiami così, perchè è un prodotto con delle caratteristiche particolari o diverse da altri mutui. In realtà nella maggior parte dei casi parleremo semplicemente di un mutuo la cui finalità è l’acquisto di una prima casa.

Risulta essere lo status di prima casa, per un immobile, che derivando da una precisa normativa, porta con sè alcune caratteristiche anche per il mutuo con il quale si acquisterà.

Quindi prima di intraprendere il percorso, oggi  spesso impervio e non privo di ostacoli, attraverso il nostro mutuo, cercheremo di approfondire tutti gli aspetti che è utile conoscere della cosiddetta prima casa.

Riferimenti di legge

Requisiti dell’abitazione

Requisiti dell’acquirente

Agevolazioni

Decadenza delle agevolazioni

Controlli e verifiche

Cominceremo con il vedere in che modo e perchè fu sentita la necessità di regolamentare questa materia.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Per trovarne, insieme alla sua definizione, bisogna risalire al 1969. Nel corso degli anni tante leggi e circolari si sono succedute, sostituendosi, a volte sovrapponendosi e integrandosi e qualcuna è ancora oggi di difficile interpretazione. Ma i principi ispiratori rimangono immutati, favorire e incrementare da parte dello Stato l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione, appunto la propria prima casa, concedendo tangibili benefici fiscali agli acquirenti e, allo stesso tempo,  scoraggiare l’evasione.

REQUISITI DELL’ABITAZIONE:

La casa non deve avere caratteristiche di lusso, come idicato dal D.M. 218 del 27/08/1969 mentre non è rilevante la categoria catastale (vedremo che invece ai fini del mutuo anche la categoria catastale avrà un peso). Sulle caratteristiche “di lusso”, sembrerebbe non farci caso più nessuno, e finchè non ci sono incongruenze fiscali sull’ atto di acquisto, ma il notaio di solito avverte, nessuno viene a
controllare, ma in caso di verifica fiscale è opportuno fare attenzione.

Vediamo qualcuna di queste caratteristiche di lusso:

Superficie superiore a 160 mq al netto di terrazzi, balconi, cantine, soffitte, posti auto.

Terrazze superiori a 65 mq per un solo appartamento

Più di un ascensore a scala per una palazzina inferiore a 7 piani.

Scale principali o pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza media di 170 cm.

Porte di ingresso di legno pregiato, o intagliato o decorato con decorazioni di pregio.

Pavimenti in materiale pregiato o lavorati per una superficie superiore al 50% della superficie utile totale

Piscina al servizio di meno di 15 appartamenti

Giardino con una superficie doppia rispetto all’intero appartamento.

Deve essere nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o dove l’avrà entro 18 mesi, (erano 12 fino al 1° Gennaio 2001), oppure dove è la sua sede di lavoro.

Se si lavora all’estero, deve essere nello stesso Comune dove è la sede dell’azienda.

Se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero, (iscritto all’AIRE, Anagrafica Italiani Residenti all’Estero), la casa può essere in qualsiasi Comune italiano.

Al contrario di quanto si pensi, rientra nella definizione di prima casa anche l’acquisto di una casa affittata o che sarà affittata dopo l’acquisto. (circolari 38 del 12 Agosto 2005; 19/E del 1° Marzo 2001 e n° 1/E del 2 Marzo 1994).

Anche la nuda proprietà (immobile di cui viene venduta solo la proprietà e non l’utilizzo che resta all‘usufruttuario).

REQUISITI DELL’ACQUIRENTE:

I requisiti richiesti all’acquirente, o agli acquirenti, vengono accertati dal notaio in sede di stipula
, a lui bisogna dichiarare di possederli, non prima che ilnotaio stesso abbia ricordato ciò che comporta dichiarare il falso. Vale la pena ricordare che l’atto di compravendita, al contrario dell’atto di mutuo, è un atto pubblico, quindi soggetto a verifica e accertamento. Per ogni acquirente occorre dichiarare:

Di non essere titolare esclusivo (essere proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (essere coproprietari con soggetti diversi dal coniuge, quindi per quote non è un impedimento), di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto.

Di non essere titolare, in questo caso neppure per quote, o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, avendo già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa. (Il concetto è molto semplice, se la casa già ce l’hai quella che stai acquistando non è la prima quindi…..).

Di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi, dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora non sia già residente. E’ esentato da questo impegno il personale delle Forze Armate e della Polizia di Stato.

Gli immobili ricevuti in eredità non costituiscono impedimento.


Tornando a quanto espresso prima, quella che viene richiesta non è la residenza nell’immobile, ma nel Comune dove è l’immobile. Ecco perchè possiamo acquistarne uno affittato, o possiamo affittarlo. Una controindicazione però c’è in caso di acquisto tramite mutuo prima casa; per avere diritto alla detraibilità dalle tasse degli interessi occorre che la residenza siaeffettivamente nell’immobile acquistato.

AGEVOLAZIONI FISCALI:

Vediamo ora in sintesi, finalmente, quali sono le agevolazioni fiscali riservate all’acquisto prima casa, rimandando a subito dopo più nel dettaglio ogni aspetto qui solo schematizzato:

  • ACQUISTO DA PRIVATO:

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  3%              altre 7%

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro     altre 2%

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa  168  euro     altre 1%

  • ACQUISTO DA IMPRESA “COSTRUTTRICE” O “RISTRUTTURATRICE” ENTRO 4 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI:

IVA:                                 prima casa 4%                altre 10%

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  168 euro     altre  168 euro

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro     altre  168  euro

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa  168 euro      altre 168  euro

  • ACQUISTO DA IMPRESA NON COSTRUTTRICE OPPURE COSTRUTTRICE CHE VENDE DOPO 4 ANNI DALL’ULTIMAZIONE LAVORI

IMPOSTA DI REGISTRO:  prima casa  3%               altre 7%

IMPOSTA IPOTECARIA:   prima casa  168 euro      altre 2%

IMPOSTA CATASTALE:   prima casa   168 euro     altre 1%

Ben si vede lo sforzo che lo Stato fà dal punto di vista fiscale per agevolare l’acquisto della prima casa, ritenuta da sempre nel nostro paese un bene primario tanto da rappresentare, un caso unico, forse a livello mondiale, per il rapporto tra abitanti e proprietari di immobili.

DECADENZA DELLE AGEVOLAZIONI

Le dichiarazioni rilasciate al notaio, all’atto dell’acquisto, sono false.

L’acquirente non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.

L’acquirente vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto (la data dell’atto notarile) a meno che non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno.
La decadenza dell’agevolazione comporta, da parte dell’Erario, il recupero delle maggiori imposte non versate, al netto del versato, maggiorate del 30% oltre gli interessi di mora quindi:

il residuo 4% di imposta di registro, o il 6% di Iva

l’imposta ipotecaria del 2%

l’imposta catastale dell’1%

il tutto maggiorato di una sopratassa pari al 30% più gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, portati al 3% dal 1° gennaio 2008 e ridotti all’1% dal 1° gennaio 2010. E’ possibile sanare il debito entro 60 giorni dalla notifica pagando il dovuto più gli interessi ma con la sopratassa ridotta di 1/4.

Oltre al ricalcolo delle imposte e alla sanzione, per la vendita entro i 5 anni dall’acquisto, è dovuta la tassazione al 20% sulle plusvalenze eventualmente realizzate ma solamente se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo in cui lo si è posseduto.

CONTROLLI E VERIFICHE:

L’Ufficio delle entrate competente per territorio, può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti prima casa entro al massimo 3 anni. Le scadenze temporali sono relative allo scadere dei tempi delle singole richieste previste dalla legge. Quindi 3 anni da:

La data dell’atto di acquisto fà fede per per le eventuali false dichiarazioni rilasciate dal notaio.

L o scadere del termine dei 18 mesi per il mancato trasferimento della residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile.

Dal cambio di residenza per il termine della vendita della casa entro i 5 anni dall’acquisto senza ricomprarne un’altra entro i 12 mesi successivi.

Una norma che è bene seguire, molto importante in questi ultimi tempi in cui le Amministrazioni dello Stato sono sempre più agguerrite nella caccia alle evasioni e alle false dichiarazioni è la seguente:

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, posti auto ma solo uno per categoria) stipulati tra privati o tra un privato e una impresa non costruttrice devono sempre contenere un doppio valore:

Il prezzo realmente pagato (che fiscalmente non avrà alcuna rilevanza).

Il valore catastale (la rendita catastale rilevata dalla visura, VCA, e moltiplicata x 115) dell’immobile, quello sul quale verranno realmente calcolate le imposte di registro, catastali e ipotecarie

Nell’atto notarile verrà esplicitamente richiesto, come previsto dalla legge n° 266 del 23 dicembre 2005 (finanziaria 2006), di pagare le imposte sulla base del valore catastale. Questa è un altra agevolazione, non da poco, in quanto di solito il valore catastale è notevolmente più basso del prezzo che paghiamo perchè basato su parametri tecnico/urbanistici e non commerciali.

Attenersi a questa norma prevede grazie alla legge 248 del 4 agosto 2006 (manovra Bersani-Visco), di ottenere una riduzione del 30% sulla parcella del notaio per la stipula dell’atto di compravendita.

Comprando da impresa costruttrice questo principio non si applica in quanto il valore assoggettato a tassazione è quello risultante dalla fattura di acquisto che lo stesso costruttore fornirà al notaio il giorno dell’atto, per permettergli, al saldo di poterlo quietanzare.