La scelta del mutuo non è cosa facile, e a complicarla ancora di più è intervenuta tutta una serie di cambiamenti nel mercato e nelle politiche di credito delle banche.
Di fatto questi cambiamenti, di cui parleremo appositamente quando affronteremo la guida sulle “politiche di credito”, spesso determinano una scelta “obbligata”, cioè diversa da quella che avremmo voluto.
E’ proprio alla luce di questo, che assumono particolare importanza, figure professionali come i “Consulenti di Credito Immobiliare” che operando sotto la veste di Mediatori Creditizi o Agenti in Attività Finanziaria, gli dedicheremo una sezione, sanno accompagnarci verso la scelta più adatta mediando tra quello che vorremmo fare e quello che siamo “costretti” a fare per la buona riuscita della nostra operazione di mutuo.
Tutto ciò non diminuisce comunque, l’importanza dell’analisi di quanto il mercato dei mutui è in grado di offrire.
Cercheremo di dare a tutti la giusta collocazione.
Abbiamo già visto che qualunque siano le diverse denominazioni tutti i mutui derivano dalle famiglie dei mutui a tasso fisso e dei mutui a tasso variabile.
MUTUI A TASSO FISSO
Un mutuo a tasso fisso è quello in cui, stabilito da contratto il tasso iniziale, quindi come abbiamo visto nella guida ai prodotti, IRS di periodo (la durata del mutuo), più lo spread ( il guadagno della banca), rimane invariato per tutta la durata, esattamente come la rata.
Oggi è sempre più difficile ottenere un mutuo a tasso fisso per durate molto lunghe 30/35 anni, la maggior parte delle banche ha accorciato le durate che spesso non superano i 20 anni, oppure aumentato gli spread su quelle più lunghe, tanto da scoraggiarne la richiesta.
E’ il mutuo più semplice in assoluto, dove più della matematica o dell’economia vince la tranquillità anche se ad un costo maggiore, tanto che spesso non è proponibile perchè la rata supera la nostra capacità di rimborso rispetto al reddito.
Per questo ci viene in aiuto l’ingegneria finanziaria:
Mutui a tasso fisso per durate intermedie più conosciuti, impropriamente, come mutui a tasso misto.
Sono mutui a tasso fisso per i primi anni, 2, 3, 5 a volte addirittura 10 anni, per poi proseguire a tasso variabile.
Hanno il vantaggio di non creare sorprese proprio nel periodo peggiore, i primi anni, in cui siamo ancora sotto l’effetto delle spese affrontate per l’acquisto della casa, e di avere l’IRS di periodo tarato non sulla durata complessiva del mutuo ma solo sul periodo stabilito inizialmente.
Scaduto il periodo iniziale il mutuo prosegue a tasso variabile con lo svantaggio però di avere ancora tanto capitale da rimborsare poichè il tasso fisso, più alto del variabile, all’inizio è andato a discapito della parte di rata destinata al capitale stesso.
Risulta essere ndispensabile fare una precisazione che ci accompagnerà sempre anche nei mutui a tasso variabile.
Le banche, quasi tutte, quando cambiamo tasso da fisso a variabile e viceversa, non cambiano il piano di ammortamento(vedi), ma lasciano quello che abbiamo firmato dal notaio.
Questo vuol dire che se passiamo dal fisso al variabile ci troveremo sempre un capitale residuo più alto sul quale continuare il mutuo, se passiamo da variabile a fisso avremo la parte della rata di capitale più alta perchè veniamo dal variabile e l’interesse più alto perchè è quello del fisso.
Con il risultato che pagheremo in entrambe i casi una rata più alta di quello che avremmo pagato, a quello stesso momento, in un mutuo tutto a tasso variabile o tutto a tasso fisso fin dall’inizio.
Mutui flessibili fissi
Sono mutui a tasso fisso dove si deve rinegoziare il tasso fisso dopo ogni periodo stabilito fin dall’inizio, ogni 2, 3, 5 o 10 anni.
Una scommessa, ma anche la possibilità di seguire il mercato, alla fine dei periodi stabiliti il tasso sarà quello nuovo di quel momento, quindi potrà essere migliorativo ma anche peggiorativo.
Spesso è opzionabile la possibilità di passare, alla fine di un periodo, al tasso variabile per tutta la restante durata o per un periodo uguale per poi decidere di nuovo.
Mutui a tassi miscelati più conosciuti come mutui cocktail
Ormai quasi del tutto inutilizzati, ma di discreta fortuna in passato, sono caratterizzati da una rata composta per una parte di tasso fissoper l’altra di tasso variabile con la possibilità di scegliere la combinazione ideale.
Adatto agli indecisi, non rispecchia nè la tranquillità del tasso fissonè le opportunità del tasso variabile.
Mutui a tasso fisso con rata crescente o decrescente
Maggiormente usati nella loro versione a tasso variabile offrono la possibilità di modulare il rimborso della parte della rata composta dalla percentuale di capitale in base alle proprie esigenze e aspettative di vita.
Per i più giovani un mutuo a rate crescenti si accompagna meglio, soprattutto nelle lunghe durate, ad una aspettativa di crescita professionale o socio economica, così come dopo il superamento del’impatto dei costi iniziali dopo l’acquisto e la siatemazione della nuova casa.
Per le persone più avanti con gli anni, un mutuo a rate decrescenti si adatta ad una graduale diminuzione dell’energia da destinare alla produzione di reddito, o magari alla minore disponibilità economica dovuta all’inferiore reddito da pensione.
Mutui risparmio casa
Arrivati nel nostro paese intorno alla fine degli anni ’90 provenienti dalla Germania dove assumono un’importanza sociale, infatti sono dedicati all’edilizia destinata ai dipendenti pubblici, hanno la caratteristica, unica, di affiancare alla sottoscrizione del mutuo un equivalente piano di risparmio,con un minimo di rendimento, dal nome appunto di “risparmio edilizio”.
La loro struttura si differenzia in modo sostanziale da quella dei mutui nostrani, in quanto è divisa in due periodi ben distinti dove il piano di ammortamento del primo non è alla “francese”, ma prevede rate composte da quota capitale e quota interessi sempre uguali.
Il secondo periodo, con ammortamento tradizionale, prevede un tasso, sempre fisso, prestabilito dal contratto ma più competitivo.
La possibilità di fare dei versamenti aggiuntivi, di risparmio appunto, nel primo periodo oltre ad accorciare in maniera sensibile la durata complessiva del mutuo fa raggiungere prima il periodo a tasso più basso con un risparmio notevole sulla quota complessiva degli interessi.
Interessantissimo sulla carta è commercialmente difficile da spiegare quindi pur apprezzandone le caratteristiche non viene quasi mai sfruttato come si dovrebbe nelle sue potenzialità e viene usato, una volta sottoscritto, come un normale mutuo a tasso fisso.
Vedremo nella prossima guida cosa invece ci offre il mercato dei mutui a tasso variabile.