30. December 2014 · Comments Off on Come Ottenere un Mutuo – Procedura · Categories: Mutui

Abbiamo i documenti pronti, possiamo presentarli in banca e finalmente firmare la nostra richiesta di mutuo, e aspettare pazientemente la risposta. Ma quanto tempo sarà necessario? Nel frattempo la banca cosa farà? Quale sarà la nostra prossima mossa. Andranno bene i documenti che abbiamo preparato.

Per rispondere a queste domande, o ai dubbi che ci possono assalire, faremo insieme tutto il percorso che la nostra pratica di mutuo compirà dentro e fuori la banca, con l’ambizione di trasmettere tranquillità, velocizzare e ottimizzare il tempo necessario al suo buon esito. Queste le tappe del nostro percorso.

mutuo

La consegna dei documenti

La richiesta di mutuo

La preistruttoria

L’istruttoria

La delibera

La perizia

La chiamata d’atto

Il rogito

L’erogazione delle somme

LA CONSEGNA DEI DOCUMENTI

Tutta la documentazione che abbiamo preparato, o direttamente, o attraverso il nostro consulente, dobbiamo lasciarla in banca. Quì un impiegato, spesso purtroppo non dedicato, la riceverà, e una volta accertata la sua completezza e la conformità agli originali per quelli in fotocopia, li allegherà ai documenti della banca pronti per la nostra firma.

Il controllo della documentazione, in questa fase, è solo a livello formale, che le fotocopie siano leggibili, che i documenti non siano scaduti, che i certificati anagrafici siano in originale e non scaduti, che insomma non manchi nulla rispetto alla lista standard prevista da quella banca per la presentazione di una pratica di mutuo.

Allo stesso modo, è standard, con colori diversi o diverso aspetto generale da banca a banca, ma previsto con precisione dalla legge il kit di documenti che lo stesso impiegato dovrà farci firmare.

LA RICHIESTA DI MUTUO

La richiesta di mutuo, in realtà, è un consistente insieme di documenti sui quali devono apporre le firme tutte le persone coinvolte nel nostro mutuo, e che il nostro impiegato dovrà firmare a sua volta come responsabile della loro autenticità:

La richiesta propriamente detta cioè una scheda dove in maniera schematica e sintetica vengono riportati tutti gli elementi del nostro mutuo dalle caratteristiche dell’operazione, al prodotto, il tasso, la durata, le nostre generalità, le informazioni sull’immobile, sui nostri redditi e quanto possa essere utile all’operatore che in seguito dovrà inserire i dati in un computer.

I documenti sulla privacy formati solitamente da due distinti moduli, il consenso e l’informativa. Conformi al dettato dell’articolo 13 del D.L. 196 del 30/06/2003 “codice in materia di protezione dei dati personali”. Con il primo dobbiamo dare noi il consenso alla banca ad usare i nostri dati personali, con il secondo la banca ci informa sull’uso che ne farà. Il nostro consenso è determinante e imprescindibile per permettere alla banca di accedere alle informazioni che ci riguardano mediante l’utilizzo di banche dati. Su questo documento vengono anche descritti, come prescritto dalla legge, i tempi di permanenza nel sistema di queste informazioni.

Il modulo di identificazione persone fisiche, D.L. 231/2007, comunemente chiamato Antiriciclaggio, molto simile al modulo della richiesta ma con in più la nostra dichiarazione se si è o no Persone Politicamente Esposte (PPE).

La guida pratica all’Arbitro Bancario Finanziario, manuale aggiunto di recente con tutte le informazioni per far valere i nostri diritti e come farsi rappresentare nei confronti di banche o intermediari finanziari in caso di controversie.

Il modulo della “Trasparenza” più precisamente il Foglio Informativo dove sono riportate tutte le informazioni sulla Banca che abbiamo scelto e sull’operazione di mutuo che stiamo facendo con le sue caratteristiche.

Il documento di sintesi, che sintetizza, appunto, tutto quello che troveremo scritto sull’atto quando andremo dal notaio.

Il documento più importante di tutti elaborato nel 1997 e reso uguale per tutte le banche a livello europeo e l’ ESIS (European Standardised Information Sheet /Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). A tale documento hanno aderito quasi tutte le banche, ma al contrario dei precedenti, è facoltativo e questo perchè tale documento deve riportare dettagliatamente tutte le caratteristiche del nostro mutuo compresi i costi, fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie, i nostri diritti ed è impegnativo. Quello che è scritto lì tale deve rimanere fino alla stipula.

LA PREISTRUTTORIADa questo momento in poi la nostra pratica di mutuo comincia il suo percorso analitico da parte della banca.

Non tutte le banche mantengono la stessa cronologia nelle operazioni ma in linea di massima la sostanza delle indagini è sempre la stessa.

Dal modulo della richiesta da noi firmato vengono estrapolati tutti i dati che, caricati in un computer, ed incrociati tra di loro, generano lo “scoring” della nostra pratica. Attraverso il rating (voto) che ne deriva la banca potrà procedere alle fasi successive. Ogni banca ha il suo “credit scoring” ne parleremo nella guida dedicata alle “politiche di credito”, può andare da 1 a 10 e viceversa, ma la sostanza non cambia. Se il rating è basso la pratica si ferma lì, se il voto è alto la pratica corre velocissima verso la delibera, se il voto è intermedio (la maggior parte dei casi), si passa all’analisi approfondita della vera e propria istruttoria.

L’ISTRUTTORIA

Questa è la fase più delicata, più lunga e complessa dove la banca deve farsi un’ immagine ben precisa delle persone e dell’operazione che andrà a finanziare cercando di ridurre a zero il rischio che il suo denaro non gli venga restituito.

Molto più schematicamente in questa fase la banca analizzerà:

L’affidabilità delle persone

I controlli vengono fatti su tutti i soggetti che partecipano alla nostra operazione, i mutuatari, ovviamente, i componenti della loro famiglia presenti sullo stato di famiglia, i garanti, se presenti, i datori di lavoro,i venditori dell’immobile (soprattutto se la vendita avviene dopo un acquisto recente). Attenzione particolare quado i venditori sono società, costruttrici o no.

I controlli si fanno accedendo alle banche dati da dove attraverso le nostre anagrafiche e il codice fiscale, la banca può accertarsi su eventuali pregiudizievoli come protesti, fallimenti, pignoramenti, pendenze nei confronti dell’erario. Insomma può delineare un profilo morale dei soggetti. da questi controlli possono scaturire richieste di approfondimento, richieste di documentazione aggiuntiva, una bocciatura del mutuo o il passaggio successivo.

La loro capacità di rimborsare il debito

Risulta essere intuitivo come dall’analisi approfondita della documentazione reddituale e bancaria (estratti conto trimestrali) la banca cerchi conferma nella capacità, di tutti i soggetti coinvolti, di poter rimborsare il debito sia nell’immediato ma anche nel corso di tutta la sua durata. Quindi non solo quanto si guadagna, ma anche il tipo di attività, da quanto tempo, in che settore, con che tipo di azienda.

In questa fase ha una importanza determinante la tendenza all’indebitamento dei mutuatari. Insieme a eventuali prestiti in corso, visibili dai documenti, la banca fà i controlli attraverso le banche dati, ( Crif, Experian, CCT le più note) da dove si vede la storia creditizia, i prestiti in corso, la loro scadenza, il tipo di rate a cui si è abituati, ma soprattutto la loro regolarità. Una informazione negativa determina la bocciatura della pratica senza appello.

Le garanzie immobiliari

In questa fase l’operatore della banca controlla solo che ci sia tutta la documentazione prevista, che non ci siano eclatanti e palesi irregolarità e che venga rispettato il parametro LTV (Loan to Value) stabilito dalla banca, acronimo elegante per significare il rapporto tra il mutuo richiesto e il valore della casa che andremo a comprare. Il resto viene rimandato al momento della perizia.

Se tutto è filato liscio fino a quì abbiamo fatto tutto il percorso di carattere finanziario che ci porterà ad un parere favorevole e quindi al passaggio successivo.

LA DELIBERA

Dall’analisi compiuta in istruttoria, ove tutto rientri nei parametri della politica di credito della banca, si arriva alla tanto sospirata “delibera”, l’atto con cui la banca ci conferma il suo impegno a metterci a disposizione la cifra che abbiamo chiesto e nei tempi e nei modi stabiliti sulla nostra richiesta.

A volte al momento della delibera la banca può chiedere delle “subordinate”, cioè dei documenti o degli aggiornamenti ai quali la delibera è subordinata per avere validità definitiva. Anche se per alcune banche viene effettuata in un momento precedente la “subordinata” per definizione è la perizia. Questo non toglie che se la perizia fosse negativa ci rimarrebbe comunque la delibera finanziaria, che solitamente ha valdità 6 mesi. Dovremmo solo trovarci un’altra casa.

LA PERIZIA

Da tempo ormai ad occuparsi delle perizie per le banche sono delle società private, esterne, che specializzate nello svolgere questa attività mettono a disposizione delle banche i propri professionisti.

Questi si devono attenere alle politiche di ogni banca per le quali lavorano  garantendo maggiore professionalità, minor costo (anche per il cliente), ma soprattutto minore malleabilità nei confronti dei clienti stessi, degli agenti immobiliari, dei costruttori.

Incaricato dalla banca, il perito prenderà appuntamento con la persona da noi segnalata che lo accompagnerà a visionare l’immobile che per prima cosa confronterà con la piantina in suo possesso.

Farà delle foto, se necessarie, e ne constaterà lo stato generale evidenziandone eventuali criticità o all’opposto particolari rifiniture. Tutto il resto viene fatto a tavolino, estrapolando dall’atto precedente le informazioni relative alla licenza di costruzione, all’anno di costruzione, alla categoria catastale, alla presenza di eventuali condoni edilizi. Spesso si confronta l’immobile da periziare con altri della stessa tipologia e nella stessa zona per tararne la valutazione di mercato.

Compilata da parte del perito, la perizia depositata alla sua società viene girata alla banca che la confronterà con quanto in suo possesso per accertare la congruità della cifra che deve erogare per il nostro mutuo.

E’ tutto a posto possiamo chiamare il notaio che avremo scelto, in genere, tranne casi particolari, è appunto l’acquirente/mutuatario che lo sceglie.

LA CHIAMATA D’ATTO

A questo punto avremo messo in contato la banca con il nostro notaio al quale per tempo avevamo fatto avere gli stessi documenti dell’immobile. Il notaio farà tutta una serie di controlli richiesti dalla banca e di solito risalenti fino a 20 anni prima, e compilerà una relazione, ( RNP Relazione Notarile Preliminare ), spesso su modello fornito dalla banca stessa.

Cercando di far combaciare le esigenze di tutti, venditori, compratori/mutuatari, garanti e banca, possiamo fissare la data in cui, o a studio del notaio o in banca andremo a stipulare la nostra compravendita e il nostro mutuo.

Siamo veramente al traguardo è il caso di dire ” l’atto” finale.

IL ROGITO

Già; perchè il rogito altro non è che la sottoscrizione davanti al notaio dell’atto di compravendita della nostra casa (atto pubblico), e l’atto di mutuo (atto privato) con il quale l’abbiamo finanziata.

Per l’atto di mutuo, col notaio e il suo assistente, che in qualche modo fa da testimone, insieme a noi ci saranno i nostri garanti (se necessari) e i venditori se l’atto è unilaterale (senza la presenza del rappresentante della banca). Altrimenti ci sarà anche il procuratore della banca (atto bilaterale), o magari anche il procuratore di un’altra banca (atto trilaterale) se con il nostro mutuo andremo a saldare (controestinguere) un eventuale mutuo residuo dei nostri venditori.

Ascoltata la lettura degli atti e apposte le firme finalmente pagheremo la nostra casa e ne prenderemo le chiavi

Noi siamo i proprietari del denaro, noi avremo già detto alla banca, prima di andare dal notaio, come dovevano essere divise le somme.

L’EROGAZIONE DELLE SOMME

Normalmente ci sono tre modi da parte della banca di onorare il mutuo.

Con assegni circolari, con bonifico bancario, con assegni di traenza (quelli con cui le assicurazioni ci rimborsano gli incidenti).

Quello che può cambiare, in base alla politica della banca,  è il momento in cui i nostri venditori potranno materialmente incassare.

Contestualmente all’atto

Apposte le firme il notaio consegna materialmente gli assegni ai venditori che potranno incassarli nei giorni necessari in base alla loro banca.

Dopo l’iscrizione ipotecaria

Solo dopo che il notaio abbia materialmente iscritto, come da contratto, l’ipoteca sull’immobile che abbiamo dato in garanzia alla banca per il mutuo.

Quindi dopo due o tre giorni

Dopo il consolidamento dell’ipoteca

Non dopo l’iscrizione, ma dopo che l’ipoteca sia consolidata, cioè abbia materialmente cominciato il suo effetto di garanzia a favore della banca.

La legge prescrive entro 11 giorni.

Nel frattempo, in tutti i casi, il denaro verrà custodito dal notaio fino alla sua disponibilità e consegna al nostro venditore.