La proposta di acquisto vincolata al mutuo è, dal punto di vista giuridico, un contratto sottoposto a condizione sospensiva ai sensi dell’articolo 1353 del Codice civile: le parti si impegnano fin d’ora a concludere la compravendita, ma la loro obbligazione resterà priva di efficacia fino a quando non si verifichi l’avvenimento futuro e incerto costituito dall’erogazione del finanziamento richiesto dall’acquirente. L’atto, una volta accettato dal venditore, produce gli stessi effetti di un preliminare di vendita: fissa prezzo, tempistiche di rogito, eventuale caparra e clausole accessorie; in più inserisce la formula che rende la concessione del mutuo condizione imprescindibile perché la compravendita diventi definitiva.
Indice
Come Funziona Proposta di Acquisto Vincolata al Mutuo
La predisposizione della clausola richiede precisione. Bisogna indicare espressamente l’istituto di credito presso il quale verrà presentata la domanda, l’importo minimo di mutuo considerato essenziale, il termine entro cui l’acquirente dovrà comunicare l’esito della richiesta e la modalità con cui tale comunicazione dovrà avvenire, di solito con lettera raccomandata all’agenzia o al venditore.
Fino a quando il mutuo non viene deliberato, l’obbligo di trasferire l’immobile rimane sospeso e nessuna parte può pretendere l’esecuzione forzata. Se la banca concede il finanziamento entro la data stabilita, la condizione si avvera e il contratto diventa automaticamente efficace, obbligando le parti a stipulare l’atto definitivo; se, invece, il mutuo viene negato o non arriva alcuna risposta entro il termine fissato, la proposta si scioglie senza penali, salvo diverso accordo. In quest’ultima eventualità l’acquirente può chiedere una proroga, ma spetta al venditore valutare se attendere ulteriormente o liberarsi dal vincolo per cercare altri compratori.
La tutela di entrambe le parti passa attraverso alcuni accorgimenti di natura pratica. Il venditore, prima di accettare la proposta, ha interesse a verificare la solvibilità di chi acquista, per esempio chiedendo una pre-delibera bancaria o almeno una dichiarazione reddituale che attesti la concreta probabilità di ottenere il mutuo; in assenza di questa verifica, il rischio di immobilizzare l’immobile senza concludere la vendita aumenta sensibilmente. L’acquirente, dal canto suo, deve muoversi tempestivamente: la domanda di mutuo va presentata subito dopo la firma della proposta, fornendo alla banca tutta la documentazione richiesta, così da evitare che ritardi imputabili a negligenza trasformino la mancata concessione in un inadempimento. Entrambi devono concordare un termine ragionevole, normalmente compreso fra sessanta e centoventi giorni, che consenta alla banca di espletare l’istruttoria ma non pregiudichi il venditore con attese ingiustificate.
Accettare una proposta vincolata al mutuo è, per il venditore, un rischio calcolato: può valere la pena di assumerlo quando non ci sono offerte alternative altrettanto convenienti o quando l’acquirente fornisce solide garanzie di solvibilità; diversamente è preferibile privilegiare chi dispone di liquidità o di mutuo già deliberato. Per l’acquirente la clausola rappresenta invece una protezione essenziale: evita l’obbligo di corrispondere il prezzo se il finanziamento non arriva e lo mette al riparo da cause risarcitorie in caso di insuccesso. L’equilibrio fra questi interessi opposti si ottiene con una clausola chiara, un calendario preciso e una comunicazione puntuale degli esiti bancari, elementi che trasformano la condizione sospensiva da fonte di incertezza a strumento di tutela reciproca.
Modello Proposta di Acquisto Vincolata al Mutuo
l/La sottoscritto/a
[Nome e Cognome Acquirente], nato/a a [Luogo] il [Data], C.F. [Codice Fiscale], residente in [Indirizzo], di seguito “Proponente Acquirente”,
formula la seguente irrevocabile proposta di acquisto nei confronti di
[Nome e Cognome / Ragione sociale Venditore], C.F./P. IVA [___], con domicilio in [Indirizzo], di seguito “Promittente Venditore”.
1. Oggetto dell’acquisto
Unità immobiliare sita in [Comune – Indirizzo – CAP], censita al N.C.E.U. del Comune medesimo al Foglio [__], Mappale [__], Subalterno [__], categoria [__], classe [__], consistenza [__] vani/m², oltre pertinenze e parti comuni come per legge.
2. Prezzo
Il prezzo complessivo pattuito è pari a € [Importo in cifre] (euro [Importo in lettere]), da corrispondersi come segue:
a) Caparra confirmatoria di € [___], versata con [assegno circolare n. ___ / bonifico CRO ___] contestualmente alla sottoscrizione della presente;
b) Saldo di € [___] all’atto definitivo di compravendita.
3. Condizione sospensiva (art. 1353 c.c.)
La presente proposta è sottoposta alla condizione sospensiva dell’ottenimento, da parte del Proponente Acquirente, di un mutuo ipotecario alle seguenti condizioni essenziali:
– importo minimo finanziato € [___] pari ad almeno [___] % del prezzo;
– durata massima [anni];
– istituto erogante [Banca prescelta].
La condizione si intenderà avverata e la proposta diverrà efficace quando, entro e non oltre il [gg/mm/aaaa], il Proponente Acquirente comunicherà con raccomandata A/R o PEC al Promittente Venditore e all’eventuale intermediario immobiliare l’avvenuta delibera di concessione del mutuo, allegando copia della stessa.
Qualora entro il termine indicato:
– la banca rifiuti per iscritto la concessione del mutuo;
– non pervenga alcuna delibera definitiva;
– il Proponente Acquirente comunichi esito negativo motivato;
la presente proposta decadrà di diritto, le parti saranno libere da obblighi reciproci e la caparra confirmatoria verrà restituita integralmente all’Acquirente entro [giorni] dalla ricezione della suddetta comunicazione.
4. Termine per il rogito
In caso di avveramento della condizione, le parti si impegnano a sottoscrivere il rogito notarile entro e non oltre il [gg/mm/aaaa], salvo proroga concordata per iscritto.
5. Spese e imposte
Tutte le spese notarili, imposte e competenze relative all’atto definitivo saranno a carico del Proponente Acquirente, ad eccezione di quelle di cancellazione di eventuali gravami preesistenti, che resteranno in capo al Promittente Venditore.
6. Dichiarazioni del venditore
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile è libero da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti e che è in regola con le normative urbanistiche e catastali, salvo quanto diversamente indicato in allegato [A].
7. Accettazione
La presente proposta è irrevocabile fino alle ore [:] del [gg/mm/aaaa]. L’accettazione dovrà essere comunicata con le stesse modalità all’indirizzo del Proponente Acquirente o dell’agenzia [Nome]; maturata tale scadenza senza accettazione, la proposta cesserà i propri effetti e la caparra sarà immediatamente restituita.
8. Foro competente
Per ogni controversia sarà competente esclusivamente il Foro di [Città].
Luogo e data: _____________________
Il Proponente Acquirente
[Firma leggibile]
Per ricevuta della caparra
[Firma Promittente Venditore / Agente]
Accettazione del Promittente Venditore
(L’accettazione comporta il perfezionamento del contratto preliminare alle condizioni sopra riportate)
Luogo e data: _____________________
[Firma leggibile del Promittente Venditore]