Considerato, quindi, che tutti i condomini devono essere convocati all’assemblea, che deve tenersi obbligatoriamente almeno una volta all’anno, per la verifica della gestione condominiale (si rammenta che l’amministratore dura in carica un anno), l’avviso di convocazione deve essere inviato per tempo affinché tutti gli aventi diritto abbiano conoscenza degli argomenti posti all’ordine del giorno e possano prepararsi al dibattito, da cui scaturisce la volontà collettiva di gestione del condominio stesso, apportando, nella discussione, la loro opinione che può, infatti, incidere sull’esito delle votazioni.
La convocazione dell’assemblea deve pervenire a tutti i condomini almeno cinque giorni prima dell’adunanza, pena la nullità della relativa assemblea. La più recente giurisprudenza, tuttavia, ha modificato tale orientamento, ritenendo semplicemente annullabile l’assemblea alla quale un condomino non sia stato convocato nei termini ut supra dedotti.
Il diritto del condomino ad impugnare l’assemblea d’altronde non viene meno, neppure nel caso una successiva assemblea, ritualmente convocata, abbia ratificato le delibere assunte in quella precedente nulla 42; e ciò anche se il voto di colui che non sia stato convocato sarebbe stato ininfluente per tutte le delibere adottate.
Tale termine, deve intendersi libero (non si considerano quindi il dies a quo e il dies ad quem) e riferito sempre all’adunanza di prima convocazione; inoltre è inderogabile nel suo limite minimo 45. Un regolamento di condominio, seppur di natura contrattuale non può, quindi, abbassare il termine di cinque giorni per la convocazione dell’assemblea, mentre può prevedere un termine superiore (ad esempio, otto o dieci giorni.
Si rammenta che tale convocazione è un atto unilaterale recettizio e quindi deve pervenire a destinazione nel termine sopraindicato.
La seconda convocazione deve essere fissata almeno nel giorno successivo alla prima (non necessita, quindi, che trascorrano ventiquattro ore dalla prima convocazione) e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
Il condomino che, comunque, pur non avvisato, si presenta ugualmente all’assemblea, sana la mancata convocazione e, quindi, non può impugnarla per annullabilità, così come non può impugnarla nel caso abbia respinto la raccomandata di convocazione.
Qualora, poi, il condomino assente all’arrivo dell’ufficiale postale, non si preoccupi di ritirare la raccomandata, che ritorna al mittente per compiuta giacenza ovvero la ritiri in ritardo rispetto alla data dell’assemblea, fa fede, ai fini della decorrenza dei termini, l’attestazione dell’avviso rilasciato dall’ufficiale delle Poste; tale avviso consente, infatti, al destinatario il ritiro della raccomandata stessa direttamente presso l’ufficio postale di smistamento.
L’avviso di convocazione viene, normalmente, inviato in forma scritta e con raccomandata sempre ai fini probatori; l’amministratore, però, può provare con qualsiasi mezzo, in assenza di una forma prescritta dalla legge per tale convocazione, che comunque il condomino assente era venuto a conoscenza non solo dell’esistenza dell’assemblea, ma anche del giorno, dell’ora, del luogo e dell’ordine del giorno dell’assemblea stessa.
Così si devono ritenere valide le convocazioni inviate tramite lettera a mano controfirmata per ricevuta ” o apposte nell’androne del palazzo in cui transitano tutti, indistintamente, i condomini o, ancora, con l’inserimento della convocazione nelle proprie cassette della posta 52 o consegnata ad un congiunto del condomino.
L’onere della prova dell’avvenuta conoscenza della data d’assemblea da parte del condomino è dell’amministratore e può essere assolto anche mediante presunzioni.
Ovviamente la convocazione deve riportare, a pena di annullabilità, la data dell’assemblea ” e l’orario della stessa; in mancanza di espressa disposizione legislativa si deve ritenere regolare anche un’assemblea fissata in orario notturno.