14. September 2017 · Comments Off on Alternative al Contratto di Locazione · Categories: Altro

Cosa faccio se non voglio usare il contratto di locazione? Comodato e precario immobiliare oneroso sono le soluzioni. Il comodato di immobile si distingue dalla locazione per l’essenziale gratuità, ossia per l’assenza di qualsiasi vantaggio, posto a carico del comodatario, che si ponga come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione. In altre parole, nel comodato non c’è quel prezzo che nella locazione viene definito “canone”.La disponibilità di un immobile conseguita a titolo di comodato deriva, come per la locazione, da un contratto che attribuisce il diritto di godere dell’immobile fino al termine pattuito o, se trattasi di comodato senza determinazione di durata, fino a quando il comodante non chieda la restituzione della cosa. In ogni caso, se il comodatario, una volta esauritosi il rapporto obbligatorio che giustifica la sua detenzione, rifiuti di restituire il bene, il comodante dovrà agire con l’azione di restituzione fondata sull’estinzione del contratto.

Altra ipotesi importante da prendere in esame e molto frequente si ha quando un padre concede in comodato al figlio un immobile ove abitare con il nucleo familiare. Qualora la famiglia venga meno, i coniugi si separino e la casa venga assegnata alla moglie, il contratto di comodato continuerà a spiegare gli stessi effetti anche se il figlio se ne sarà dovuto allontanare. Ciò in quanto la legge presume che il comodato sia stato concesso dal padre al figlio per motivi familiari che non possono dirsi venuti meno solo perché è intervenuta la separazione. Per un esempio è possibile vedere questo modello su questo sito sul comodato d’uso.

La giurisprudenza rinviene nella prassi, ancora, una figura atipica, denominata precario immobiliare oneroso, in quanto caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, seppur parzialmente remunerata, risulta provvisoria, revocabile e finalizzata esclusivamente alla custodia del bene. Il precario oneroso si distinguerebbe, pertanto, sia dal comodato, per la presenza di un corrispettivo, sia dalla locazione, per la possibilità riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento. Non è dunque la maggiore o minore durata del rapporto ad assumere rilievo al fine della qualificazione del contratto come locazione o come precario immobiliare oneroso, quanto la pattuizione dell’aleatorietà della durata: si ravvisa, cioè, la locazione ove il diritto al godimento dell’immobile, dietro corrispettivo, sia concesso per un determinato periodo di tempo nel senso, ed il precario oneroso se la durata del rapporto sia convenzionalmente condizionata all’arbitrio del concedente, in modo che questi possa determinarne quando vuole la cessazione.

Non è sintomatica di una locazione o di un precario immobiliare oneroso la sola previsione di un rimborso spese o di altri oneri a carico del comodatario (come, ad esempio, l’accollo dei contributi condominiali) in relazione alla concessione in godimento di un appartamento ad uso abitazione. La modesta entità economica dell’impegno preteso dal detentore è riconducibile allora alla figura del comodato modale.

Si sottolinea, in proposito, come la locazione, il comodato ed il precario immobiliare oneroso abbiano ben poco in comune sotto il profilo teorico, comportando la locazione un diritto di godimento esclusivo, il comodato un diritto di godimento non esclusivo, ed il precario immobiliare oneroso un diritto di godimento precario. Pur tuttavia, la concreta individuazione dell’una o dell’altra delle tre fattispecie viene complicata dall’identità dell’oggetto del contratto, che è poi la detenzione di un immobile. Sicché, di volta in volta, si dà peso all’entità del canone, al rapporto tra godimento e onere a carico del comodatario, alla durata del rapporto, all’assunzione di un obbligo di far godere il bene, o, come da alcuno si reputa preferibile, alla comune intenzione delle parti.